26 diciembre, 2017 |
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Conoce 5 típicos casos si eres dueño de una propiedad: ¿Qué herramientas legales tienes?

Problemas con el arrendatario o la quiebra de la constructora son algunos de los problemas que pueden enfrentar los propietarios y que pueden solucionar vía judicial.  En ambos casos se puede acudir a la vía legal.
  • En la compra en blanco o verde es clave definir fecha de entrega
Quienes compran una vivienda en verde (previo a que sea entregada) o en blanco (antes incluso de que comience la construcción), tienen la posibilidad de acceder a más alternativas y precios más atractivos. Es clave dejar establecido un día de entrega en la promesa de compraventa, aunque sea lejano, ya que de esa manera se establece claramente si hay un incumplimiento por parte de la inmobiliaria. Si se da ese escenario, y aun así la empresa no quiere responder, se puede acudir a la justicia. De ser un contrato por escritura pública, se puede pedir a los tribunales el cumplimiento forzado del contrato y la indemnización de perjuicios. Esto demora al menos un año en un juicio ordinario y los honorarios van a variar dependiendo de la complejidad del caso, señalan los expertos.
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Ahora, si el contrato está por instrumento privado, primero hay que hacer un juicio para declarar si la inmobiliaria es o no responsable. Si se logra un dictamen favorable para quien firmó la promesa, recién ahí se puede exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización de los perjuicios. En términos de tiempos, este proceso es más largo que el primer escenario, por lo menos del doble, y las tarifas también son muy variables.

Otra alternativa es acudir al juzgado de policía local por las eventuales infracciones a la Ley del Consumidor ante cláusulas abusivas en el contrato, como no dar la posibilidad de restituir el dinero sin multa o de transferir la promesa. Valenzuela aclara que en estos casos el juicio puede tardar dos años y en cuanto a los cobros de los abogados, se calcula una parte de una variable de entre 10% y 15% del total recuperado, más un monto fijo a convenir.

Ahora bien, si la empresa cae en procedimiento de liquidación o quiebra, se puede cobrar la póliza o la boleta de garantía por el anticipo que se entregó. Si la aseguradora se niega a reembolsar los dineros, se puede acudir a la SVS para que le exija a la aseguradora responder. Es un proceso administrativo que no requiere asistencia legal y que debiera tener una resolución en 60 días.

VÍA JUDICIAL Fin: Cumplimiento forzado del contrato (por escritura pública). Costo: Variable. Duración: Al menos un año

VÍA JUDICIAL Fin: Declarar responsabilidad de la inmobiliaria y exigir el cumplimiento forzado del contrato (por instrumento privado). Costo: Variable. Duración: Al menos dos años.

VÍA JUDICIAL Fin: Declarar cláusulas abusivas del contrato. Costo: Un monto variable de entre 10% y 15% del total recuperado, más un monto fijo a convenir. Duración: Dos años

  • Arrendatarios morosos : sacarlos demora meses

Frente al atraso en el pago del arriendo, hay quienes esperan varios meses antes de tomar cualquier acción legal para recuperar sus dineros, ya sea por desconocimiento, porque tienen la esperanza de que el arrendatario comience a saldar su deuda, o simplemente para evitar gastar en abogados, que tienden a cobrar entre una y tres rentas por la gestión del juicio.

Pelayo Valenzuela, socio de la firma Valenzuela y Asociados, señala que los juicios para recuperar el inmueble están demorando de seis a ocho meses. Solo entre que el afectado toma la decisión y se logre reunir a los involucrados, pueden pasar dos meses, aunque los plazos se extienden si hay problemas con la notificación de las partes. Una vez hecha, debieran transcurrir cinco días hábiles para la primera audiencia en el juzgado de letras y, de llegar a un acuerdo, se puede coordinar la mudanza.

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Sin embargo, el proceso se alarga si el moroso no entrega la propiedad. En esa situación, la clave es que en la primera audiencia se haya dejado claro que ante un incumplimiento se autoriza al juez a decretar el uso de la fuerza pública. Ahí, hay que contratar los servicios de un receptor judicial, quien hace las notificaciones y se coordina con Carabineros para el lanzamiento. El trámite tarda cerca de dos meses y tiene un costo aproximado de $270 mil, que puede subir a $400 mil según la cantidad de bienes que hay en el inmueble.

Ahora, una cosa es sacar al arrendatario de la propiedad, y otra distinta es lograr recuperar las rentas impagas, además de las deudas por el consumo de servicios básicos y gastos comunes. De perseguir el pago de esta deuda, el trámite puede demorar tres años y los abogados tienden a cobrar un 15% del monto recuperado.

VÍA JUDICIAL Fin: Recuperar el inmueble. Costo: Una a tres rentas. Duración Seis a ocho meses.

VÍA JUDICIAL Fin: Perseguir el pago de lo adeudado. Costo: 15% del monto recuperado. Duración: Tres años.

  • Autoconstrucción: juicio por dejar obra puede tardar hasta tres años

Al construir de forma particular una casa, puede suceder que la constructora abandone la obra o bien quiebre. En este caso, los clientes están más desprotegidos que si se tratara de un proyecto inmobiliario, donde cuentan con una póliza que responde por lo anticipado. Pero en la autoconstrucción es poco común tener ese tipo de documentos.

Además, Pelayo Valenzuela advierte que la devolución de los dineros a los afectados no va a estar entre las primeras prioridades y dependen de la intervención del liquidador. Asimismo, advierte que resguardarse con cheques no es eficaz ante incumplimientos, según su experiencia, ya que se puede dar orden de no pago o no tener fondos. “No tiene más peso que el patrimonio o la calidad de buen pagador de quien lo emite”, dice. Lo mejor, añade, son las boletas bancarias o un depósito a plazo.

Fachada Parque Pocuro-Ralei Grupo InmobiliarioEn general, un juicio ordinario de indemnización de perjuicios contra una constructora por abandono de obra dura de uno a tres años, y puede significar un costo de entre 10% y 20% del valor total de la obra. En este, eventualmente, se puede exigir la indemnización por todo lo que atañe a la obra, como conexiones de servicio, terminaciones y materiales. “Para exigir que se cumpla lo acordado o que se repare el daño, tiene que estar en el contrato”, aclara Valenzuela.

VÍA JUDICIAL Fin: Indemnización de perjuicios. Costo: Del 10% al 20% del valor total de la obra. Duración: De uno a tres años.

  • Comunidades pueden multar a vecinos que causan molestias

En general, los problemas se repiten entre los vecinos y los roces más comunes son por ruidos molestos y el mal uso de los espacios comunes. Aquí, lo primero que hay que tratar de hacer es hablar con el vecino. Si no resulta, el siguiente paso es ir al conserje o administrador. Pelayo Valenzuela dice que la ley de copropiedad faculta a los administradores a tomar cartas en el asunto, con la venia del comité de administración. “Pueden aplicar multas, ya que deben velar por la observancia del reglamento de copropiedad”, apunta.

En paralelo, se puede ir al centro de mediación municipal, sin necesidad de un abogado. “En las comunas de más recursos existe esta figura, que conoce de conflictos entre vecinos y trata de llegar a acuerdo. Es gratuito”, agrega José Manuel Figueroa.

64Cuando ninguna de las medidas es efectiva, el siguiente paso es presentar el caso al juzgado de policía local, donde se debe probar la conducta de la persona con constancia de Carabineros, por ejemplo. De tener un fallo favorable, el juez puede imponer multas de 1 a 3 UTM, y de haber reincidencia, el monto se puede duplicar. El proceso puede demorar fácil seis meses, y aunque no es necesario ir con abogado, Figueroa recomienda hacerlo para evitar caer en errores de procedimiento. El costo por la gestión es de $300 mil.

VÍA JUDICIAL Fin: Imponer multas. Costo: $300 mil como mínimo. Duración: Seis meses.

  • Hacer contrato protege en los arriendos de verano

 

En los arriendos de verano también se pueden presentar problemas, que surgen, en gran medida, por la informalidad de los tratos. “La gente tiende a no hacer contratos, porque se trata de viviendas amobladas, afectas a IVA, por los que se tendría que iniciar actividades. Además, como son normalmente alquileres esporádicos, de uno o dos meses al año, la mayoría simplemente prefiere no firmar un contrato formal y quedar más expuestos”, dice el abogado Pelayo Valenzuela.
Lo cierto es que el dueño de la vivienda queda muy desprotegido ante la ley, ya que al no tener un contrato por escrito, se presume que la renta acordada es la que señala el arrendatario. “Si el dinero se pasó por mano, no hay cómo comprobar el monto que efectivamente ya se entregó”, agrega el profesional. Ante ese escenario, se torna difícil iniciar cualquier tipo de acción legal, pues simplemente no hay pruebas de las condiciones acordadas y el incumplimiento de las mismas.

23Otro conflicto habitual es que ingrese a la casa más gente de la que se tiene capacidad, por los daños que se pudieran ocasionar. Tal como ocurre ante eventuales atrasos, recurrir a acciones judiciales por incumplimiento de contrato es viable en la medida en que haya pruebas. Se debe demostrar al juez el estado en el que se entregó la vivienda, en el que la devolvieron y que el arrendatario es el responsable de los destrozos.

Por lo mismo, José Manuel Figueroa, socio de la firma Figueroa, Illanes, Huidobro y Salamanca Abogados, destaca la importancia del cheque en garantía y un inventario previo, ojalá con fotografías. Además, recomienda tomar el estado previo de los medidores de agua, luz y gas, constatar la cantidad de personas que llegan a la vivienda antes de hacer entrega de la misma, junto con revisar el inventario con el arrendatario durante la recepción. En cuanto al cheque en garantía, su monto es conversable. “Debiera ser equivalente al valor del arriendo”, dice.

Para Figueroa, es complicado seguir acciones legales, pues generalmente la vivienda está en un lugar, mientras el domicilio del propietario y del arrendatario en otro. Por lo mismo, hay que considerar, además del arancel del abogado, los costos asociados al juicio, como el receptor o la notificación, que en total como mínimo podría salir $800 mil hacia arriba. Asimismo, aclara que la duración de cualquier iniciativa legal es muy variable.

VÍA JUDICIAL Fin: Perseguir el pago de lo adeudado. Costo: Sobre $800 mil. Duración: Variable.

Fuente: Economía y Negocios