Conceptos de la inversión inmobiliaria

Acá te dejamos todos los conceptos que debes manejar si quieres iniciarte en el mundo de la inversión inmobiliaria:

Presupuesto del inversionista: Es la cantidad de dinero del que dispones para invertir, el cual debe considerar todos los gastos en los que incurrirás y no sólo el valor del pie o de la propiedad, tales como: gastos en seguros obligatorios y opcionales, tasaciones, inscripción en el CBR, corredora, entre otros.
Tolerancia al riesgo/rendimiento: Se refiere al tipo de inversión que quieres realizar. Si buscas invertir en una propiedad más pequeña, con un dividendo más barato, tienes más posibilidades que se mantenga arrendada, pero manejarás menos ingresos. Por el contrario, si inviertes en propiedades de mayor costo, cuyo arriendo sea más elevado, es más probable que recibas más dinero pero sea más difícil de arrendar. La decisión sobre el tipo de inversión, debe ser estudiada y responsables, adecuada a tu presupuesto. Asumir costos que realmente puedes pagar sin deteriorar tus finanzas personales, te permitirá avanzar más lento, tal vez, pero más seguro.
Apreciación: Es el aumento del valor de tu propiedad de inversión a lo largo del tiempo. Si tu apuesta es por una inversión que te permita acumular patrimonio en el tiempo, te conviene elegir propiedades con una mayor posibilidad de revalorización (por concepto del aumento de su plusvalía). Por el contrario, también tienes la opción de buscar inversiones que te permitan un mayor flujo de caja, comprando a menor valor de mercado y vendiendo a un mayor valor. Estos modelos de inversión dependen en gran medida de tu capacidad económica, en este sentido te recomendamos siempre asesorarte fianancieramente por un experto que te ayude a planificar tu inversión.

Activo y pasivo: Un activo puede ser cualquier tipo de bien o recurso que te genere plata, como por ejemplo un departamento, que se puede rentar. Un pasivo, en cambio, son obligaciones o deudas, que significan un gasto de plata, como por ejemplo, el dividendo mensual que se pagará por ese departamento.
CapRate: Te sirve para calcular cuál es el rendimiento anual de tu inversión. Lo calculas dividiendo el margen de explotación (NOI) del primer año con el precio de compra de la propiedad.

NOI/Valor propiedad = Cap rate

Ejemplo: Valor de la propiedad: $80.000.000. El NOI previsto en el primer año es de $4.200.000

$4.200.000/$80.000.000 = 0.05

Cap rate: 5%

Carta pie: Certificado emitido por la Inmobiliaria donde informa el monto del pie pagado por el cliente. Se requiere para efectos de la solicitud de crédito hipotecario si la Institución financiera lo exige.
Cash Flow: El total de ingresos mensual del arriendo luego de descontar todos los gastos operacionales, incluyendo el pago de préstamos.

Ingresos por arriendo – todos los gastos de explotación (incluidos los pagos del préstamo) = Cash Flow

Cash on Cash return: Esta cifra es la relación entre el flujo de caja anual antes de impuestos y la cantidad total de efectivo invertido, expresada en porcentaje. Es el efectivo que te queda después de un año, dividido por el efectivo que has invertido. Cash flow anual antes de impuestos / efectivo real invertido = Cash-on-cash return
Cheque protestado: Es cuando un cheque emitido por ti o por tu arrendatario no se puede cobrar en el banco, porque no cuenta con fondos suficientes que lo respalden.

Depósito en garantía: El depósito en garantía es cuando un tercero imparcial retiene algo de valor durante una transacción. Cuando haces una oferta por una propiedad, pagarás una parte del pago inicial por adelantado. Este pago será retenido por un tercero imparcial en una cuenta bancaria separada hasta que se haya negociado el contrato y se haya cerrado la operación.
Rentabilidad: La rentabilidad de un activo tiene que ver con el rendimiento que este tiene en términos de retorno económico. O sea, un departamento de alta rentabilidad, será uno que podamos arrendar a un buen precio o suba su plusvalía para que mi retorno de la inversión sea mayor.
Margen de explotación (NOI): Mide el potencial de rentabilidad de una propiedad de inversión inmobiliaria. Se calcula estimando los ingresos de la propiedad y restando todos los gastos de explotación, como reparaciones, mantenimiento, impuestos sobre la propiedad, etc. El NOI no incluye los pagos del dividendo. Ingresos – todos los gastos de explotación razonablemente necesarios = NOI
Meses de gracia: Aplazar el pago de las primeras cuotas del dividendo hipotecario de acuerdo a la cantidad de meses de gracia que se pacten.
Multiplicador de arriendo bruto: (MAB) Relación entre el precio de un inmueble en arriendo y sus ingresos brutos por arriendo antes de gastos. Representa el número de años que tardaría una inversión en amortizarse en función de los ingresos brutos por arriendo recibidos. En igualdad de condiciones, cuanto más bajo sea el MAB, mejor será la inversión. $100.000.000 de valor de mercado / $12.000.000 de ingresos brutos por arriendo = 8,33 años.
Patrimonio neto: La diferencia entre el valor actual de mercado de la propiedad y la cantidad que debes de la hipoteca. Si vendieras tu propiedad de inversión, el valor neto sería el dinero que recibirás después de pagar la totalidad de la hipoteca. Este valor puede aumentar con el tiempo a medida que el saldo de la hipoteca disminuye y el valor de mercado de la propiedad se aprecia.
Pie: Cuando pides un crédito hipotecario, el banco te presta un porcentaje del total del valor de la propiedad. Ese porcentaje cubre la mayoría del valor (entre un 80% a un 90%), y el restante es lo que tú deberías aportar de tu bolsillo. Esa diferencia se llama pie, y en Capitalizarme.com puedes pagarlo en cuotas.
Plusvalía: Es el aumento de valor de un activo a lo largo del tiempo. Una propiedad de alta plusvalía está ubicada en un lugar con conectividad, alta demanda de arriendo, y además tiene una buena calidad de construcción que ayudará a que no se deteriore a lo largo del tiempo. La plusvalía determinará si el capital que invertiste crecerá o no.
Propiedad en blanco: Es una propiedad que aún no está en etapa de construcción, pero que ya tiene los permisos de edificación. Comprar en blanco significa adquirir una propiedad que será construida en un futuro cercano, por un precio menor que el que pagarías por una compra de entrega inmediata. Al igual que la venta en verde, también puedes pagar el pie en cuotas.
Propiedad entrega inmediata: Es una obra completada. Cuenta con recepción Municipal y su respectiva ley de copropiedad inmobiliaria en caso de edificios o condominios de casas, y además, puede ser utilizada después de firmado el contrato de compraventa.
Propiedad en verde: Una propiedad en verde significa que aún está en etapa de construcción, por lo que su valor es menor al de entrega inmediata. Este tipo de venta tiene como beneficio el de tener tiempo para pagar el pie en cuotas, puesto que su entrega definitiva podría demorar alrededor de 2 años.
Rendimiento bruto del arriendo: Es la renta total generada por una propiedad, dividida por el precio pagado por la propiedad y los costes de cierre asociados. Es lo que se obtiene antes de deducir los costes de explotación (mantenimiento, gestión de la propiedad, seguros, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.). Arriendo mensual x 12 / precio de compra y costes de cierre asociados = Rendimiento bruto
Tasa de interés fija: Tasa de interés relacionada a un crédito hipotecario que no cambia de valor a lo largo del tiempo.
Tasa de interés mixta: Tasa de interés relacionada a un crédito hipotecario que comienza siendo fija durante unos años para luego convertirse en una tasa variable.