Pauta para invertir en bienes raíces

Las subidas de tasa de Créditos Hipotecarios son parte de un ciclo económico y tienen relación con las alzas en las Tasas de Política Monetaria, estipuladas por el Banco Central para controlar la inflación. Como todo ciclo, salvo que pase algún cambio estructural en la economía, tiene momentos de alzas y bajas. Por lo que se espera que en algún momento, el ciclo vuelva a la baja y por tanto, una vez controlada la inflación, las Tasas de Política Monetaria vuelvan a bajar y por ende, las tasas de los Créditos Hipotecarios.

En este sentido, la recomendación para alguien que quiere invertir es que no se preocupe tanto del contexto actual (político, económico) y postergue las decisiones de inversión. Siempre lo mejor es partir ahora el camino del inversionista. Por ende, lo mejor es dejar de ocuparnos de aquello que no podemos controlar y hacernos cargo de las cosas que sí podemos hacer como; ahorrar, gastar menos, visitar TOCTOC, analizar propiedades, realizar análisis de rentabilidad por comuna y es mejor hacerlo ahora ya que, tal y como están las cosas en el país, cada vez va a ser más difícil adquirir una propiedad en Chile.

Para partir el camino del inversionista, lo primero es realizar un cambio de mentalidad, adquirir nuevas herramientas y habilidades para realizar acciones que en un mediano y largo plazo te permitan vivir más seguro y tranquilo. Tal vez aún no estás listo para invertir, pero ya tan sólo con realizar pequeños cambios como: preparar un presupuesto, controlar tus gastos, dejar de consumir, eliminar app que te incentivan a consumir, ya te van a generar un cambio que se va a transformar en un ahorro que te permita tener un portafolio de activos diversificado que obviamente incluya bienes raíces.

¿Comprar al contado el 100% de la propiedad?

Si tienes todo el dinero para comprar una propiedad, la recomendación es comprar de todas maneras, pero no tienes por que poner todo el valor de la propiedad ahora. Por ejemplo, podrías cubrir el 20% de la propiedad y con el resto, invertirla en otro tipo de activos. Para diversificar. Ahora bien, considerando que las tasas están altas, lo más idóneo podría ser comprar al contado, sobre todo considerando que la TPM suba durante el corto y mediano plazo, pero considerando que la economía es cíclica, lo que conviene es aguantar un par de años y luego refinanciar el crédito cuando el valor de la propiedad baje, mientras sigues diversificando el portafolio de activos, por ejemplo.

En el momento que pedimos un crédito al banco, estamos sujetos a las condiciones del mercado actual, dadas entre otras cosas, por la Tasa de Política Monetaria. Cuando las Tasas de Política Monetaria suben, al Banco le sale más caro que el Banco Central le “preste dinero”, por tanto, los créditos hipotecarios y de consumo suben, porque “el dinero está más caro”. Lo que esto busca, es que la gente compre menos, consuma menos y así los precios de los productos y bienes, bajen y por tanto, la inflación (o alza de precios) se mantenga dentro de rangos aceptables. Cuando la inflación baja, nuevamente el Banco Central baja la TPM, por tanto los créditos hipotecarios y de consumo bajan y se reactiva el ciclo económico. 

Hoy, como la inflación está alta, las Tasas de Política Monetaria están más altas y por eso hoy los créditos hipotecarios y de consumo están altos, obviamente comprar con crédito hipotecario hoy va a ser más caro, pero lo bueno es que, una  vez controlada la inflación (en un mediano a largo plazo) podrás refinanciar el crédito hipotecario a una tasa más baja o buscar un banco que te entregue mejores condiciones (gracias a la portabilidad financiera) de este  modo, aún cuando pagaste más en un principio, podrás pagar menos en un futuro (porque te baja la cuota o el plazo o ambas) y lo que estarás ganando en ese tiempo es la plusvalía de tu departamento (o su valor comercial por el incremento del valor del m2 en la zona) que se irá incrementando con los años. Es decir, tu propiedad ya valdrá más del precio al que la compraste inicialmente. Eso que ganas por plusvalía, finalmente, es lo que estás ganando por comprar ahora, aún con una tasa alta.

• Métricas a considerar antes de invertir

Lo primero, es pedir una simulación de Crédito Hipotecario, en diferentes entidades bancarias. Con eso, obtendré un CAE, o “Carga Anual Equivalente”, que corresponde a un indicador porcentual, que incluye los intereses, gastos y seguros asociados a un crédito hipotecario, expresados en forma anual. 

Cada Banco me entregará un CAE diferente, según sus tasas y seguros, y evidentemente el más barato o conveniente en términos de precio-cobertura, es el que me convendrá.

Una vez obtenido el CAE, debo considerar otra métrica que es el ROA o Cap Rate, que corresponde al % de rentabilidad anual del departamento, es decir, si lo arriendo, cuánta ganancia obtendré anualmente. La fórmula para calcular el ROA es es:

Arriendo estimado de la propiedad x 12 (meses del año) 

_____________________________________________  =   % Rentabilidad anual

                           Valor de la propiedad

El % de rentabilidad anual, tengo que compararlo con el CAE, que es el costo total del crédito hipotecario. Lo ideal es que el ROA sea mayor al CAE, porque ésto quiere decir que la propiedad se pagaría con el arriendo. Pero, como han ido subiendo los créditos hipotecarios (por las alzas en la Tasa de Política Monetaria) lo más probable es que el el CAE sea más alto que la rentabilidad, es decir, que lo que gane anualmente arrendando la propiedad no me alcance para cubrir el total del dividendo anual. En este caso, podríamos pensar que no conviene, sin embargo, si puedes sostener este gasto extra, con tus ingresos, sólo tendrías que hacerlo durante un tiempo ya que lo que se espera es que, al ser cíclica la economía, las tasas en algún momento (cuando se controle la inflación) vuelvan a bajar.

La gracia que tiene invertir en bienes raíces – y que no tienen ningún otro tipo de activo – es que al pagar el dividendo con la plata del arriendo, estás multiplicando tu capacidad de invertir, porque con la plata del arrendatario estás pagando una deuda que te está permitiendo capitalizar un departamento con la plata del banco. Esta ventaja única que tienen los activos inmobiliarios, sobre otros que no la tienen, es algo que sigue siendo muy beneficioso porque estás capitalizando una propiedad, que además está acumulando plusvalía con los años (aumento del valor del m2).

Si al final del día yo recibo mi sueldo, sólo cuento con lo que puedo ahorrar de él para invertir. En cambio, cuando uno invierte en un departamento, es como si estuviera sacando ahorros de dos bolsillos, aumentando su capacidad de ahorro para  inversión, y esa plata es la plata del banco que se está pagando con el arriendo. Esto es clave ya que te ayuda a acelerar tu camino como inversionista y por esto es que los activos inmobiliarios son tan importantes dentro de un portafolio de inversión. Mientras más departamentos puedas comprar para invertir, mayor será tu capacidad de ahorro-inversión, siempre y cuando logres que el ROA sea mayor que el CAE o puedas pagar la diferencia que no cubre el arriendo con holgura.

• ¿Cómo evaluar una oferta inmobiliaria?

Para evaluar una oferta inmobiliaria, hay que ser muy analítico y no creer ciegamente en estas super ofertas que dicen “Departamentos con 30% de descuento”. Para ésto también se usan métricas: el ROA, es la mejor métrica de comparación y se debe comparar con el ROA de la comuna. Para calcular el ROA de la comuna, sólo tienes que entrar a TOCTOC, buscas propiedades similares a la que quieres comprar en la misma comuna, y buscas propiedades en arriendo y venta. Tomo una muestra de 6 a 8 propiedades, calculo el ROA de las 8 propiedades y me da un ROA de la comuna y con eso tengo una muestra. Si ambos ROA son similares, quiere decir que la propiedad realmente no está con un descuento, pero si el ROA de la propiedad que me ofrecen es más bajo que el ROA promedio de la comuna, claro, es una oportunidad real.

Lo bueno es que en www.toctoc.com todas las ofertas son analizadas por nuestra área de estudios que se asegura que los descuentos sean reales evaluando justamente que el valor de la UF/M2 de la comuna, con el valor UF/M2 de la propiedad en oferta y comparando que efectivamente sea menor.

¿Cuándo no  invertir en un bien raíz?

1. Si no tienes estabilidad laboral, sospechas una eventual desvinculación o la empresa a la que prestas servicios está en un mal momento financiero considerando una reducción de personal.
2. Si no tienes capacidad de ahorro para el PIE, para su pago en cuotas o si el dividendo supera el 20% de tu sueldo o bien no alcanzas a cubrir el dividendo con el valor del arriendo.
3. Si te ofrecen prácticas como el multicrédito, es decir, que pidas créditos hipotecarios en diferentes entidades financieras y compres varios inmuebles al mismo tiempo ya que esto implica un gran riesgo para tu estabilidad financiera.
4. Si no realizas un estudio acabado de la inmobiliaria a la que quieres comprar y compruebas que su oferta de precios realmente es una oferta conveniente o a valores de mercado, bien si ha inflado los precios de mercado para aplicar falsos descuentos.
5. Si no conoces la rentabilidad de la propiedad antes de pedir el Crédito Hipotecario, pues podría suceder que el valor de arriendo no logre cumplir el pago del dividendo y no puedas pagar el diferencial.
6. En un contexto de crisis política donde los derechos sobre la propiedad privada se vean mermados o en peligro.
7. Si no cotizas Créditos Hipotecarios en diferentes bancos, para obtener el mejor CAE (Carga anual equivalente o precio final del crédito).
8. Si no has realizado un estudio de la Inmobiliaria, la plusvalía del sector, la velocidad de arriendo, la rentabilidad estimada, entre otros indicadores relevantes para la toma de decisiones.

Ahora que ya conoces los conceptos más importantes, estás mucho más preparado para analizar críticamente qué es lo que más te conviene. Pero, para que no te sientas solo en el proceso y tengas cómo resolver tus dudas, en TOCTOC tenemos asesorías gratuitas para evaluar tus mejores alternativas ya sea al momento de comprar la propiedad, como para elegir el crédito hipotecario.

En caso que estés en busca de la mejor oferta, puedes escribir directamente a cristobal.lopez@toctoc.com y si lo que buscas es asesoría en financiamiento, puedes contactar a nicolas.baraona@toctoc.com. ¡Ellos se encargarán de buscarte siempre la mejor alternativa bajo el compromiso de «entregarte la mejor información para que tomes la mejor decisión».

¡No esperes más y conquista tu libertad financiera con TOCTOC!