12 marzo, 2019 |
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¿Dónde invertir en Santiago? Las tres mejores comunas para el inversionista

La rentabilidad en Santiago, según datos de TOCTOC.com, obtuvo un 5,7% como resultado, esto analizando datos de arriendo de departamentos versus los datos de venta de departamentos dados por el infoinmobiliario. El rendimiento es a la baja, explicado por el estancamiento de los valores de arriendo en la ciudad, y el aumento del valor de los departamentos, es este fenómeno sumado al aumento de la oferta existente de los departamentos en arriendo.

Ahora bien, podemos destacar que hay comunas muy interesantes para invertir y otras no tanto, acá te dejamos tres comunas donde invertir si quieres sacar la mayor rentabilidad.

  • En qué comunas invertir

Según el estudio las tres rentabilidades más altas en Santiago se encuentran en Quinta Normal, Estación Central y La Cisterna.  Si algo caracteriza esta buena rentabilidad es que se encuentran en sectores donde el desarrollo inmobiliario ha ocurrido hace no mucho tiempo (menos de 5 años). Salvo el caso de Quinta Normal comuna que recibe poca inversión inmobiliaria, respecto a las dos anteriores señaladas que sostiene históricamente escenarios positivos de rentabilidad. Si eres inversionista que busca la mayor rentabilidad y entrar en nuevos mercados, estas tres comunas son las que te recomendamos que inviertas.

  • Quinta Normal

El alto índice histórico se explica por tener precios de arriendos similares a los de Santiago, pero con un precio ticket de venta promedio más bajo con respecto a la misma comuna. Ahora si tu caso es entrar en Quinta Normal, siempre debes considerar que una persona que quiere arrendar en esta comuna también mira la comuna de Santiago como alternativa, ya que ofrecen precios parecidos en arriendo, pero que es una comuna que tiene una centralidad más fuerte que Quinta Normal. Claro ejemplo de aquello es que las comunidades extranjeras, principalmente la venezolana, ha optado por vivir en Santiago Centro debido a la conectividad que ofrece y la cercanía con equipamiento y servicios que denota la capital regional.

  • Estación Central

El segundo caso que recomendamos es Estación Central, comuna que contiene una explosión inmobiliaria vertical desde el año 2014 a la fecha, su ticket promedio es de 1.850 UF según datos del infoinmobiliario. Mientras que el ticket promedio de arriendo se encuentra cerca de los $285.000. Si bien este mercado es relativamente nuevo, es importante considerar toda la oferta que ha entrado y que seguirá entrando en esta comuna, pudiendo generar una sobre oferta de viviendas para arrendatarios.

Como dato, sólo durante el segundo semestre del año 2018 se publicaron 367 departamentos distintos en arriendo, 50 más que el primer semestre del mismo año y más que todo el año 2017. Todo indica que las construcciones en Estación Central están lejos de terminar y que la competencia entre arrendatarios se desatará provocando una baja o al menos un estancamiento en los precios de los arriendos, perdiendo la rentabilidad obtenida hasta hoy que es de 6.3% un buen número que difícilmente pueda ser encontrado en otra comuna con la centralidad de Estación Central.

  • La Cisterna

La tercera comuna para los inversionistas que recomendamos es La Cisterna. Territorio que desarrolló un aumento en la demanda inmobiliaria, luego de que existiera un congelamiento de los futuros desarrollos inmobiliarios en San Miguel producto de un cambio normativo señalado específicamente a la densidad. Lo anterior atrajo la mirada de los desarrolladores inmobiliarios, quienes miraron con buenos ojos construir en la comuna que ofrece valores de arriendo similares su vecino, ofreciendo un valor de ticket promedio más bajo. Hoy la comuna goza de un buen indicador de rentabilidad obteniendo un 6.2% parecido al obtenido por Estación Central.

Como elemento a favor del inversionista que decide comprar en la Cisterna, es la buena rentabilidad sin una gran cantidad de competidores directos, lo que permite mejores condiciones de negociación para los arrendatarios, lo que es contrastado con competidores indirectos que son los departamentos en San Miguel. Como argumento en contra podemos mencionar que la comuna carece de una centralidad parecida a la ofrecida por Quinta Normal o Estación Central, por lo que también es un elemento a considerar a la hora de invertir.

Ahora si eres un inversionista más conservador te recomendamos ir a las comunas más cercanas al centro donde se encuentra el inversionista tradicional. Estas son Providencia, Santiago Centro o Las Condes, comunas donde la rentabilidad ya se encuentra entre 3.9% y 5.2%. Todo dependerá de cuál es la rentabilidad que le quieras exigir al bien raíz en cuestión.

  • ¿Tienes una propiedad, pero no sabes en cuánto arrendarla?

En caso de que no sepas en cuanto arrendar tu propiedad te recomendamos ir a la sección “Tu Barrio” explicada en la siguiente nota. Busca tu propiedad y debajo del valor referencial otorgado por TOCTOC.com, dejamos un valor al cual podrías llegar a arrendar tu propiedad según nuestros cálculos.

A continuación de adjuntamos la tabla de rentabilidad calculada por TOCTOC.com

Rentabilidad