Conoce 5 típicos casos si eres dueño de una propiedad: ¿Qué herramientas legales tienes?

Ahora, si el contrato está por instrumento privado, primero hay que hacer un juicio para declarar si la inmobiliaria es o no responsable. Si se logra un dictamen favorable para quien firmó la promesa, recién ahí se puede exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización de los perjuicios. En términos de tiempos, este proceso es más largo que el primer escenario, por lo menos del doble, y las tarifas también son muy variables.

Otra alternativa es acudir al juzgado de policía local por las eventuales infracciones a la Ley del Consumidor ante cláusulas abusivas en el contrato, como no dar la posibilidad de restituir el dinero sin multa o de transferir la promesa. Valenzuela aclara que en estos casos el juicio puede tardar dos años y en cuanto a los cobros de los abogados, se calcula una parte de una variable de entre 10% y 15% del total recuperado, más un monto fijo a convenir.

Ahora bien, si la empresa cae en procedimiento de liquidación o quiebra, se puede cobrar la póliza o la boleta de garantía por el anticipo que se entregó. Si la aseguradora se niega a reembolsar los dineros, se puede acudir a la SVS para que le exija a la aseguradora responder. Es un proceso administrativo que no requiere asistencia legal y que debiera tener una resolución en 60 días.

VÍA JUDICIAL Fin: Cumplimiento forzado del contrato (por escritura pública). Costo: Variable. Duración: Al menos un año

VÍA JUDICIAL Fin: Declarar responsabilidad de la inmobiliaria y exigir el cumplimiento forzado del contrato (por instrumento privado). Costo: Variable. Duración: Al menos dos años.

VÍA JUDICIAL Fin: Declarar cláusulas abusivas del contrato. Costo: Un monto variable de entre 10% y 15% del total recuperado, más un monto fijo a convenir. Duración: Dos años

Frente al atraso en el pago del arriendo, hay quienes esperan varios meses antes de tomar cualquier acción legal para recuperar sus dineros, ya sea por desconocimiento, porque tienen la esperanza de que el arrendatario comience a saldar su deuda, o simplemente para evitar gastar en abogados, que tienden a cobrar entre una y tres rentas por la gestión del juicio.

Pelayo Valenzuela, socio de la firma Valenzuela y Asociados, señala que los juicios para recuperar el inmueble están demorando de seis a ocho meses. Solo entre que el afectado toma la decisión y se logre reunir a los involucrados, pueden pasar dos meses, aunque los plazos se extienden si hay problemas con la notificación de las partes. Una vez hecha, debieran transcurrir cinco días hábiles para la primera audiencia en el juzgado de letras y, de llegar a un acuerdo, se puede coordinar la mudanza.

Sin embargo, el proceso se alarga si el moroso no entrega la propiedad. En esa situación, la clave es que en la primera audiencia se haya dejado claro que ante un incumplimiento se autoriza al juez a decretar el uso de la fuerza pública. Ahí, hay que contratar los servicios de un receptor judicial, quien hace las notificaciones y se coordina con Carabineros para el lanzamiento. El trámite tarda cerca de dos meses y tiene un costo aproximado de $270 mil, que puede subir a $400 mil según la cantidad de bienes que hay en el inmueble.

Ahora, una cosa es sacar al arrendatario de la propiedad, y otra distinta es lograr recuperar las rentas impagas, además de las deudas por el consumo de servicios básicos y gastos comunes. De perseguir el pago de esta deuda, el trámite puede demorar tres años y los abogados tienden a cobrar un 15% del monto recuperado.

VÍA JUDICIAL Fin: Recuperar el inmueble. Costo: Una a tres rentas. Duración Seis a ocho meses.

VÍA JUDICIAL Fin: Perseguir el pago de lo adeudado. Costo: 15% del monto recuperado. Duración: Tres años.

Al construir de forma particular una casa, puede suceder que la constructora abandone la obra o bien quiebre. En este caso, los clientes están más desprotegidos que si se tratara de un proyecto inmobiliario, donde cuentan con una póliza que responde por lo anticipado. Pero en la autoconstrucción es poco común tener ese tipo de documentos.

Además, Pelayo Valenzuela advierte que la devolución de los dineros a los afectados no va a estar entre las primeras prioridades y dependen de la intervención del liquidador. Asimismo, advierte que resguardarse con cheques no es eficaz ante incumplimientos, según su experiencia, ya que se puede dar orden de no pago o no tener fondos. «No tiene más peso que el patrimonio o la calidad de buen pagador de quien lo emite», dice. Lo mejor, añade, son las boletas bancarias o un depósito a plazo.

En general, un juicio ordinario de indemnización de perjuicios contra una constructora por abandono de obra dura de uno a tres años, y puede significar un costo de entre 10% y 20% del valor total de la obra. En este, eventualmente, se puede exigir la indemnización por todo lo que atañe a la obra, como conexiones de servicio, terminaciones y materiales. «Para exigir que se cumpla lo acordado o que se repare el daño, tiene que estar en el contrato», aclara Valenzuela.

VÍA JUDICIAL Fin: Indemnización de perjuicios. Costo: Del 10% al 20% del valor total de la obra. Duración: De uno a tres años.

En general, los problemas se repiten entre los vecinos y los roces más comunes son por ruidos molestos y el mal uso de los espacios comunes. Aquí, lo primero que hay que tratar de hacer es hablar con el vecino. Si no resulta, el siguiente paso es ir al conserje o administrador. Pelayo Valenzuela dice que la ley de copropiedad faculta a los administradores a tomar cartas en el asunto, con la venia del comité de administración. «Pueden aplicar multas, ya que deben velar por la observancia del reglamento de copropiedad», apunta.

En paralelo, se puede ir al centro de mediación municipal, sin necesidad de un abogado. «En las comunas de más recursos existe esta figura, que conoce de conflictos entre vecinos y trata de llegar a acuerdo. Es gratuito», agrega José Manuel Figueroa.

Cuando ninguna de las medidas es efectiva, el siguiente paso es presentar el caso al juzgado de policía local, donde se debe probar la conducta de la persona con constancia de Carabineros, por ejemplo. De tener un fallo favorable, el juez puede imponer multas de 1 a 3 UTM, y de haber reincidencia, el monto se puede duplicar. El proceso puede demorar fácil seis meses, y aunque no es necesario ir con abogado, Figueroa recomienda hacerlo para evitar caer en errores de procedimiento. El costo por la gestión es de $300 mil.

VÍA JUDICIAL Fin: Imponer multas. Costo: $300 mil como mínimo. Duración: Seis meses.