Estudios: Mercado de vivienda Nueva en Gran Santiago

Conoce los principales highlights arrojados por nuestro informe mensual, INFORENTA, sobre el comportamiento del mercado de vivienda nueva en el Gran Santiago, durante noviembre de 2021. Si quieres tener información más específica o estratégica para tu negocio, no dudes en contactar al Área de Estudios, para conocer nuestros productos y servicios para Inmobiliarias y Corredoras.

Ideas Centrales

– Mercado General se vuelve a contraer en noviembre, cayendo -9,3% respecto de octubre, y donde la contracción en casas fue más importante (-29,5%).
– A pesar de las caídas de los últimos dos meses, las cifras acumuladas a noviembre muestran un 2021 creciendo 34,9% respecto de 2020 en venta neta de unidades y 43% en UF, donde el período enero-noviembre actual es el mejor en cifras acumuladas que se tiene registro, con más de 130 MM UF acumuladas.
– En departamentos, Ñuñoa, Santiago, La Florida y La Cisterna concentran la venta 2021, mientras que en casas la venta 2021 se concentra en Lampa, Colina, Padre Hurtado y Puente Alto.
– Si bien la tasa de desistimientos crece a niveles similares a los alcanzados a mediados de 2021 (19,3%), en términos absolutos siguen estando acotada, mostrado 1 desistimiento promedio cada tres proyectos de departamentos y cada 2 proyectos de casas en oferta, respectivamente.
– Nuevo máximo de oferta, que ya bordea las 70 mil unidades en RM, de las cuales 62 mil corresponden a departamentos, los que muestran un crecimiento de 6,7% anual y 30,4% superior al promedio de la última década.
– Respecto a la evolución UF/m2, continua la ralentización de la velocidad de crecimiento, tanto en casas como departamentos, alcanzando casas un promedio de 58 UF/m2 y departamentos 71 UF/m2, en noviembre.

Mercado General

– Noviembre registró una venta de 2.239 unidades, el menor registro desde julio de 2020, cayendo -9,3% respecto de octubre y -35,7% respecto de igual mes del año anterior.
– Departamentos registraron una venta de 1.847 unidades, -3,4% respecto de octubre y -29,8% respecto de noviembre de 2020. Casas por su parte registraron una contracción significativa con una venta de 392 unidades, -29,5% respecto de octubre y -53,9% respecto de igual fecha de un año atrás.
– En UF, se comercialización en total 8,9 MM UF, lo que representó una contracción de -13,8% mensual y -35,6% anual. En departamentos la cifra de comercialización alcanzó 6,6MM UF, mostrando contracción de -5,1% mensual y -30,5% anual, mientras que el mercado de casas acumuló 2,1 MM UF comercializadas, cayendo 31,9% mensual y -46% anual. Si bien la caída en UF muestra un efecto precio negativo respecto de octubre (la caída en UF es mayor que en
unidades), en términos anuales se sigue observando un efecto precio positivo y significativo en el mercado de casas.
– En lo que va del año, el mercado acumula una venta de 32.172 unidades (25,237 departamentos y 6,935 casas) lo que significa un aumento de 34,9% respecto de la cifra enero- noviembre 2020 (40,2% en departamentos y 18% en casas de crecimientos anuales), lo que reafirma el gran año para el mercado inmobiliario en RM, a pesar de la ralentización del mercado de los últimos dos meses, empujado principalmente por el endurecimiento de las condiciones crediticias para el otorgamiento de créditos hipotecarios.
– En UF, la cifra de negocio acumula entre enero y noviembre, 130 MM UF, 43% superior a igual período del año anterior, siendo ya el mejor noviembre en cifras acumuladas de ventas que se tiene registro (el mejor resultado entre enero y noviembre de cada año) y donde tanto en departamentos como casas el crecimiento es similar), lo que evidencia en el mercado de casas en especial el efecto precio significativo, debido a la valoración de este mercado producto del aumento de la demanda, luego de la pandemia (en unidades el crecimiento es de 18% pero de 43% en UF).
– En cuanto a la venta por comunas, Ñuñoa y Santiago lideran la venta de unidades en lo que va del año, con 3.788 y 3,535 ventas respectivamente, y donde la venta fue especialmente relevante en la ultima en noviembre, duplicando la venta de unidades a Ñuñoa. Le siguen La Florida y La Cisterna, con 2.744 y 2.304 unidades, respectivamente. En términos de crecimiento porcentual respecto de 2020, Santiago Lidera con 66% de crecimiento en ventas respecto de 2020.
– En casas, Lampa y Colina lideran la comercialización en lo que va de 2021, con 1030 y 995 casas, respectivamente. Le siguen Padre Hurtado con 896 unidades vendidas y Puente alto con 770 casas, donde esta última comuna presenta un crecimiento de venta más significativo respecto de 2020, con 104% más de ventas en lo que del año.

Desistimientos

– La dinámica de desistimientos por su parte ha ido en aumento en los últimos dos meses, después de haber alcanzado en agosto pasado el mejor nivel desde julio de 2019.
– En cuanto a su indicador de tasa de desistimientos respecto a la comercialización mensual, en noviembre se observó un aumento de 4 puntos porcentuales respecto de octubre, alcanzando 19,3%, producto tanto del aumento de los desistimientos netos, como de la caída de la venta en noviembre. En Departamentos el desistimiento fue algo menor, alcanzando 18%, mientras que en casas alcanzó 25%. Este es el resultado más deteriorado en 15 meses, cuando en agosto de 2020 se registró 23% de desistimiento general, aunque aún lejos de 34,6% alcanzando en junio de 2020, en medio del confinamiento completo de RM, producto de la primera ola de la pandemia.
– En cuanto al número absoluto de desistimientos, estos alcanzaron 333 desistimientos, que se tradujeron en promedio en un desistimiento por cada 3 proyectos en oferta, y donde se observa un leve aumento del porcentaje de unidades desistidas en verde (45% en verde y 55% en entrega inmediata). En casas se registraron 98 desistimientos en noviembre, el mayor registro desde febrero, alcanzando en promedio cerca de 1 unidad desistida por cada proyecto en oferta, y donde 50% fue desistido en verde y 50% en entrega inmediata.

Oferta

– La oferta general en el Gran Santiago alcanza por su parte un nuevo máximo, con 69.224 unidades, alcanzando 5,2% más que a igual fecha de un año atrás. Es además este nivel de oferta 18,6% superior en comparación con el ritmo histórico de oferta de la ultima década, mostrando el alto nivel de oferta actual. Estos niveles se explican exclusivamente por la expansión de oferta en el mercado de departamentos, el que es 6,7% mas alto que el año anterior, pero 30,4% mayor respecto al promedio de oferta en el Gran Santiago en la última década. En casas por otro lado hay una contracción de 8,4% anual de la oferta, y -37% menor al promedio de la última década.
– Por tipo de vivienda, observamos 62,745 departamentos y 6.479 casas, de las cuales 12% y 8% son unidades en blanco respectivamente (en verde alcanza 71% y 73% en departamentos y casas y 17% y 19% en entrega inmediata, respectivamente).
– Este alto volumen de oferta se ha visto reforzado debido a la entrada importante de unidades (por sobre la venta neta) en los últimos meses. En particular, en noviembre entraron 2.563 departamentos y 255 casas a la oferta.
– En el mercado de departamentos Santiago lidera la oferta por comuna, con 11.935 unidades, seguida de Ñuñoa con 10.158 y la Florida con 8.100 departamentos. En casas, la mayor oferta se concentra en Colina con 1.110 casas en oferta, seguido de Puente alto (766 casas) y Buin (740 casas).

Precios UF/m2

– En cuanto a la evolución de UF/m2 de departamentos del mercado sin subsidio, este alcanzó 71,6 UF/m2 (con un promedio anual de 70 UF/m2), y donde la comuna de mayor valor en noviembre fue Las Condes, con un promedio de 111 UF/m2, seguido de Vitacura (103 UF/m2) y Providencia (97 UF/m2). Por otro lado, las comunas con menor UF/m2 son San Bernardo y Buin que alcanzan 42 UF/m2.
– Por otro lado, en términos de trimestre móvil (promedio últimos tres meses), las comunas de Maipú, La Cisterna y San Miguel son las que han experimentado mayor crecimiento anual (16,5%, 11,2% y 10,1%, respectivamente), mientras que la comuna de Independencia es la única que muestra una caída en la UF/m2 en términos anuales (-1,8%).
– El mercado de casas, por su parte, mantiene un promedio de 58 UF/m2, estabilizándose luego de los continuos aumentos de la primera mitad de 2021. Las Comunas que registraron mayores UF/m2 en noviembre fueron Vitacura (137 UF/m2), La Reina (112 UF/m2) y Las Condes (99 UF/m2), mientras que Melipilla y Talagante son las con menor UF/m2 (27 y 41 UF/m2, respectivamente).
– Respecto al crecimiento anual de UF/m2 en trimestres móviles, vemos que las comunas que mayores aumentos presentan respecto de mismo período de un año atrás son Pudahuel (38%), Padre hurtado (27%), Peñalolen (24%) y Colina (22%). Solo Maipú sigue mostrando por su parte una caída en UF/m2 (-3%).

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