¿Invertir en propiedades? ¡Piénsalo bien!

Principales motivos para no invertir en propiedades, en TOCTOC te los contamos todos

1. Si no tienes estabilidad laboral, sospechas una eventual desvinculación o la empresa a la que prestas servicios está en un mal momento financiero considerando una reducción de personal.
2. Si no tienes capacidad de ahorro para el PIE, para su pago en cuotas o si el dividendo supera el 20% de tu sueldo o bien no alcanzas a cubrir el dividendo con el valor del arriendo.
3. Si te ofrecen prácticas como el multicrédito, es decir, que pidas créditos hipotecarios en diferentes entidades financieras y compres varios inmuebles al mismo tiempo ya que esto implica un gran riesgo para tu estabilidad financiera.
4. Si no realizas un estudio acabado de la inmobiliaria a la que quieres comprar y compruebas que su oferta de precios realmente es una oferta conveniente o a valores de mercado, bien si ha inflado los precios de mercado para aplicar falsos descuentos.
5. Si no conoces la rentabilidad de la propiedad antes de pedir el Crédito Hipotecario, pues podría suceder que el valor de arriendo no logre cumplir el pago del dividendo y no puedas pagar el diferencial.
6. En un contexto de crisis política donde los derechos sobre la propiedad privada se vean mermados o en peligro.
7. Si no cotizas Créditos Hipotecarios en diferentes bancos, para obtener el mejor CAE (Carga anual equivalente o precio final del crédito).
8. Si no has realizado un estudio de la Inmobiliaria, la plusvalía del sector, la velocidad de arriendo, la rentabilidad estimada, entre otros indicadores relevantes para la toma de decisiones.

Riesgos de la inversión inmobiliaria: Cuando no invertir en propiedades

• Riesgo de Mercado: Tal como ya lo anunciábamos, el mercado inmobiliario tiene un comportamiento cíclico, ya que es afectado por diferentes factores tales como: el comportamiento social, la economía, la cultura, la inflación, la zona geográfica, las tasas de interés o contingencias. 

Por ejemplo, en caso de una guerra, revolución social, cambios en la constitución respecto al derecho a la propiedad privada, reformas tributarias a la vivienda, inciden directamente en el mercado inmobiliario y su comportamiento.

Este tipo de riesgos, son externos o impredecibles, por tanto no hay una manera de prevenirlos, salvo que el contexto social de señales claras de alguna crisis o cambio importante en materias legales o tributarias. Un ejercicio para inversionistas ya algo más avanzado, sería estudiar y analizar los ciclos de mercado para poder ir de alguna forma produciéndose y adelantarse a lo que venga a ocurrir. Aún cuando eventos tales como desastres naturales o siniestros, que pueden afectar la plusvalía de una zona, siguen siendo imposibles de prevenir.

En este sentido la recomendación es siempre mantener un portafolio de inversiones diversificado, que no sólo se centre en bienes raíces, sino también en otro tipo de activos.

• Riesgo de liquidez

Otro riesgo que presenta la inversión inmobiliaria es que pueden causar falta de liquidez. Esto porque el proceso de compra, venta o arriendo de una propiedad es lento. Al contrario de otros mecanismos de inversión, como acciones o bonos, que son de venta inmediata. 

Es por esto que para invertir en bienes raíces se requiere de una planificación que contemple estos plazos y no esperar un retorno inmediato del dinero, teniendo la capacidad de sostener los gastos del dividendo con el propio ingreso por períodos de tiempo en los que la propiedad no se logre arrendar, por ejemplo. Así como también considerar los gastos para reparar la propiedad en caso de algún desperfecto o remodelación.

Esta consideración y la etapa de planificación de la inversión, sin duda son cruciales para su éxito y sostenibilidad.

• Riesgo del tipo de activo inmobiliario

Invertir en casas o departamentos siempre será más seguro que invertir en estacionamientos, bodegas u otro tipo de inmuebles. Esto, porque la vivienda es una necesidad básica en la vida de las personas y la población constantemente se encuentra en aumento, por lo que es un tipo de bien esencial que siempre será demandado por sobre otros. Sobre todo en un país como Chile, en el que el déficit de viviendas es un problema medular. 

• Riesgo de ubicación

La ubicación de tu bien raíz sin duda es un factor fundamental, asegúrate de buscar barrios, comunas o zonas donde la demanda sea alta y la plusvalía vaya en aumento. De esta manera te aseguras las posibilidades de arrendar o vender tu bien raíz en un futuro.

Por ejemplo, si bien el sector de Plaza Italia gozaba de una gran demanda y unas excelentes condiciones de conectividad y accesos a servicios básicos, los eventos sucedidos producto del estallido social causaron una baja en la demanda de arriendos y una baja en la plusvalía, principalmente porque se tornó una zona insegura para vivir. 

De ahí la importancia de estudiar y analizar bien el lugar de la inversión: sus alrededores, accesos, cercanía a lugares de conveniencia, áreas verdes, conectividad, seguridad, transporte y otros factores como los mencionados anteriormente.

• Conocer el valor óptimo de arriendo según tu propiedad

Asegúrate siempre de usar instrumentos de medición, data y métricas para tu toma de decisiones. En este sentido, te recomendamos siempre tasar tu propiedad con entidades serias y reconocidas, para que conozcas el precio real en el que debes posicionar tu propiedad en el mercado inmobiliario.

En TOCTOC puedes informarte sobre el valor referencial de tu propiedad de dos maneras: primero, mediante www.retasalo.com, una herramienta desarrollada para conocer el valor comercial de una propiedad. Además, puedes complementar ésta información buscando en www.toctoc.com propiedades con similares características, en el mismo barrio, lo que te permitirá obtener un precio estimado en base a los valores del mercado.

Si no estimas bien el valor de tu propiedad corres el riesgo de arrendarla o venderla a un precio más alto o más bajo que el valor estimado de mercado, perdiendo compradores o arrendatarios, incurriendo en pérdidas o gastos extra, en la medida que se retrase el arriendo y debas asumir tú el gasto del dividendo.

• Tiempo para evaluar a los arrendatarios interesados

En TOCTOC puedes publicar tu propiedad absolutamente gratis, recibir el contacto de tus interesados y entrevistarlos. Es muy importante que te informes sobre el proceso de arriendo, contrato, cláusulas, entre otros. Así como también en verificar el estado de la propiedad mediante un registro fotográfico para que quede evidencia el estado en el que fue entregada ante posibles daños. 

Si no tienes experiencia, te recomendamos trabajar directamente con una Corredora de Propiedades, buscando aquellas más reconocidas y prestigiosas.

• Problemas e inconvenientes que tenga el arrendatario

Como arrendatario de una propiedad debes estar preparado para cualquier tipo de imprevisto que pueda suceder: filtraciones, roturas de cañerías u otros. Estos riesgos son considerados como naturales, ya que se producen inevitablemente con el uso de la propiedad. En este caso es importante que en el contrato quede bien estipulado cuáles son tu responsabilidad y cuáles son responsabilidad del arrendatario. Así como también disponer de un fondo de ahorros para dar respuesta oportuna a los inconvenientes que sean de tu responsabilidad.

• El pago del arriendo

Otro de los riesgos que tiene invertir en bienes raíces es justamente los problemas que puedan surgir con tus arrendatarios, los que van desde el pago inoportuno del arriendo, hasta el cese de los pagos. Si bien actualmente se han endurecido las leyes en Chile para desalojar a los arrendatarios en mora, aún no es una tarea fácil.

En este sentido te recomendamos que te asesores bien con una Corredora de Propiedades para elegir a los arrendatarios con los mejores antecedentes, que no presenten DICOM, que tengan avales con capacidad económica para asumir los costos de la renta, cuyos ingresos les permitan pagar holgadamente el valor del arriendo, entre otros. Así como también realizar un contrato en el que queden cubiertas y declaradas la mayor cantidad de responsabilidades que son tuyas y aquellas que son del arrendatario. 

• Riesgo crediticio

Si bien lo esperable para un inversionista es que el dividendo se pague con el arriendo, debes considerar que a veces encontrar un arrendatario adecuado es un proceso lento o incluso que, habiéndolo encontrado sucedan imprevistos tales como desperfectos o moras, o malas conductas del arrendatario, entre otros.

Para mitigar estos riesgos te sugerimos que, al planificar tu inversión, siempre dispongas de un ahorro para este tipo de situaciones, o pactes con el banco meses de gracia, así como también contrates seguros de arriendo, para evitar toda catástrofe o imprevisto o al menos que en caso de suceder, tengas cómo hacerles frente sin desfinanciarte. Es por esto que en tu plan de inversión debes ser sumamente consciente e informarte de todos, absolutamente todos los seguros obligatorios, gastos operacionales, seguros voluntarios y otros, para mantener siempre una reserva en caso de que la necesites.

Ahora que ya sabes cuando no invertir en propiedades y cuando sí debes hacerlo, te invitamos a conocer las etapas del proceso de compra, de principio a fin.

¿Buscas iniciarte en el camino del inversionista? ¡Busca en TOCTOC!