Bajan los precios de los departamentos de entrega inmediata en varias comunas | LUN

San Joaquín, Huechuraba y Las Condes registraron los mayores descuentos en las tipologías de dos dormitorios y dos baños.

Los últimos años no han sido nada favorables para la industria inmobiliaria. El sobrestock de unidades disponibles para ser vendidas alcanzó cifras históricas (el 2024 cerró con 35.189 propiedades en entrega inmediata). Y como respuesta a esta crisis, los desarrolladores bajaron sus tickets para dinamizar sus ventas. Así lo deja ver un último estudio de TOCTOC que revisó cómo se comportaron los precios del 2024 respecto a los del ejercicio anterior.

La tabla que acompaña esta nota muestra que la tipología de dos dormitorios y dos baños es la que tuvo los mayores descuentos, evidenciando una caída del valor en ocho comunas del Gran Santiago; entre ellas, San Joaquín, Huechuraba, Las Condes y San Miguel.

‘Lo que ocurre es que los meses para agotar oferta son más extensos de lo que nos gustaría, promediando alrededor de 40 meses para agotar stock. Por lo mismo es que se generan estos estímulos en precios’, revela Nicolás Herrera, subgerente de estudios de la compañía.

En esa línea, cree que los tiempos para agotar stock en San Miguel podrían ser aún mayores a los promedios de mercado. ‘Como tiene una oferta que no es tan considerable, efectivamente parece ser una buena alternativa hacer ese tipo de descuentos. Pasar de 3.800 a 3.313 puede permitir vender esas 262 unidades que hoy están dando vueltas en la comuna’.

Mientras que los lentos ritmos de venta de Huechuraba pueden deberse a los problemas de conectividad que tiene la comuna. ‘Tiene que ver con que no hay un mayor interés de tener que salir a buscar unidades en estos territorios. Esperamos se resuelvan con toda la implementación del teleférico Bicentenario que va a unir Providencia con la comuna. Eso podría facilitar una mayor demanda por inmuebles en la zona’, señala.

Distinto es Las Condes, que tiene un buen ritmo de venta. Aunque con precios mucho más elevados que el resto de las comunas. ‘Las Condes es la que tiene el mejor indicador respecto a los meses para agotar oferta. Se deben estar vendiendo unos 80 o 90 departamentos por mes. Y eso tiene que ver con los ajustes de precios que se han aplicado. Eso es lo que ha permitido que el mercado tenga muy buenas velocidades de venta’, asegura.

Uno con uno

El programa de un dormitorio y un baño también tuvo sus bajas, particularmente en los mercados de San Miguel, Cerrillos, Estación Central, Ñuñoa y en Macul.

‘Después de las modificaciones del plan regulador, San Miguel bajó su oferta de nuevas viviendas. No hay proyectos nuevos, por eso mismo su oferta es muy reducida. Lo que pasa es que cuesta mover a la gente. Esto es como la teoría de la aglomeración: llegan más personas a comprar mientras hay más proyectos. Como no hay mucha oferta y es lenta la velocidad de venta, lo que están haciendo las inmobiliarias es aplicar descuentos importantes para poder vender este pequeño stock que les está quedando’, argumenta.

Mientras que en el caso de Cerrillos se da una situación contraria: llegó mucha empresa a competir y por eso se aplican descuentos para salir a vender más rápido. ‘Hay entre 10 y 15 proyectos: la competencia es súper aguerrida. Como hay mucha gente vitrineando, su única opción es bajas los precios’, plantea.

En Estación Central la rebaja de precios se da más por el deterioro que ha tenido su imagen. ‘Si bien está súper bien localizada y tiene uno de los precios más bajos del mercado capitalino, no se están vendiendo las unidades a un buen ritmo. La percepción de seguridad no es de las mejores en la comuna’.

Ñuñoa se ve con mucha oferta y con una leve reducción de valor

‘Siempre ha sido una comuna de buenas plusvalía y buenos rendimientos de rentabilidad. Probablemente obedece a que el mercado está complicado. De hecho, está dentro de las comunas que tienen mayores desistimientos en la Región Metropolitana, así que esto puede obedecer en cierta medida a ello’.

¿Qué proyecta para el 2025?

‘Tenemos todavía un stock importante: la mitad de la oferta de vivienda nueva sigue siendo en entrega inmediata. Con todas las medidas que se están dado, creemos que puede ser un año de recuperación de las ventas. Los precios probablemente todavía no se recuperen en entrega inmediata: van a seguir a la baja. El 2025 será un año de transición’.

Además, la venta en verde viene con precios más altos

‘Por lo mismo sigue siendo una oportunidad comprar en entrega inmediata. Los precios son más bajos y con cierto grado de descuento’.