Caen precios de los departamentos de entrega inmediata: revisa los mayores descuentos

La razón es que los edificios están tardándose cuatro años y medio en venderse por completo. En periodos normales, tardaban cerca de tres años.

Con más de 22.000 departamentos de entrega inmediata buscando dueño, el sector inmobiliario está pasando tiempos difíciles. Actualmente hay decenas de edificios que llevan más de dos años en oferta. «Esto le pone presión a la inmobiliaria para vender lo más pronto posible: necesitan devolver el dinero que pidieron al banco para construir el edificio; por ende, bajan los precios. En esa situación están muchos proyectos en este minuto», evidencia Daniel Serey, gerente de estudios de la plataforma de compra y venta Toctoc, en cuyas estadísticas se detectó una importante baja en el precio de los departamentos listos para habitar en el Gran Santiago. ¿Hay sobrestock? «Me atrevería decir que sí. Hay un tercio más de oferta que la que debería haber. Un edificio entero debería venderse en tres años, que es un periodo normal.

Pero ahora se vende en 4,5 años, que es un año y medio más». Santiago Truffa, PhD en Business Administration de la Universidad de Berkeley y académico del ESE Business School de la Universidad de los Andes, confirma que la contracción de la demanda es bastante considerable. «Las inmobiliarias venían con muchas unidades y justo ahora está entrando un montón de oferta nueva: hay un sobrestock de nuevas viviendas. Se están demorando en vender incluso más que para la crisis Subprime (2007). En tiempos normales, el promedio para agotar el stock es de 24 meses; hoy la cifra alcanza los 40 meses. Hay proyectos que llevan mucho más tiempo. Eso genera una presión en las finanzas de las inmobiliarias», explica. Como los desarrolladores necesitan agilizar las ventas, el ajuste se ve en los precios, añade el académico. «El negocio de las inmobiliarias es un negocio financiero.

Si se demoran mucho en vender, los costos financieros se las terminan comiendo. Por eso es que se ven ajustes paulatinos en los precios de las viviendas nuevas. Las inmobiliarias están complicadas», admite. Truffa enfatiza en que la caída en la demanda responde a cuestiones coyunturales. «La economía está súper lenta, lo que influye en la capacidad de pago de los trabajadores. También incide el factor inflación. Como los departamentos están en UF, ese 12% de alza (de inflación) se fue íntegra al precio de las viviendas. Una tercera causa fue el aumento de la tasa de interés, que hace que las personas no estén calificando para un crédito hipotecario. O les alcanza para departamentos que no son los que ellas quieren. Todo eso hace que la capacidad de compra se haya visto disminuida de una manera importante», sostiene.

Situación por comuna

La tabla que acompaña esta nota muestra importantes variaciones en algunas comunas y en algunos tipos de departamentos. Uno de los más notorios es el caso de Santiago Centro para unidades de tres dormitorios y dos baños: registran una baja del 15% respecto al precio promedio de 2022. «Este tipo de tipología es un segmento más orientado a familias o personas con hijos. Son unidades que son costosas y quizás a muchos hogares les esté costando conseguir el financiamiento bancario. También hay muchas personas que prefieren vivir lejos del centro por la situación de inseguridad que ha ido aumentando de manera significativa», indica Serey. Lo Barnechea muestra una variación del orden del 14% en la tipología de cuatro dormitorios y cuatro baños. «La baja en el caso de esta comuna se arrastra hace tres o cuatro años.

Una de las razones es que muchos hogares han ido migrando a Colina. En vez de vivir en un departamento, prefieren irse a una casa por el mismo precio o pueden conseguirla incluso más barata. Entonces, las inmobiliarias están apuradas por vender estas unidades y por eso están haciendo descuentos importantes. Pero igual son departamentos que superan las 20.000 UF», añade el analista de Toctoc. En La Florida la baja se ve en departamentos de un dormitorio y un baño. «En este caso ocurre por efecto del mercado propiamente tal. Hay muchos proyectos que se venden a inversionistas; por ende, bajan los precios para atraer la venta. Hay mayor competencia en esta comuna», asevera Serey. Para Truffa estas variaciones responden a los cambios demográficos que se han dado en los últimos años. «Hay menos gente que demande unidades grandes, por eso es esperable ver una contracción en la demanda en estas tipologías.

Las unidades que más se demandan son aquellas de una o dos dormitorios», precisa. ¿Seguirá esta tendencia? Los especialistas dicen que depende de qué tan rápido se reactive la economía. «No es que vamos a ver que los precios se derrumben ni mucho menos. Pero con condiciones crediticias malas, empleo precario y con un sobrestock de viviendas, se va a demorar en normalizar la situación. Es esperable que tengamos un ajuste paulatino a la baja. Pero no sabemos cuánto va a durar», responde Truffa. Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de OpenBBK, tiene una mirada similar: «Mientras la economía esté estancada, vamos a seguir viendo descuentos y formas más flexibles para comprar. E incluso se puede ocupar el bono para el pie y la garantía estatal para comprar. Eso debería mantenerse hasta el segundo semestre de 2024».

Fuente: www.lun.com

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