Cómo comprar una propiedad en Chile: paso a paso

Comprar una propiedad en Chile es un proceso financiero y legal que requiere planificación. Desde definir el objetivo hasta recibir las llaves. Cada etapa tiene implicancias económicas que debes entender antes de firmar cualquier documento.

En esta nota te contamos el paso a paso y qué tienes que tener en cuenta a la hora de comenzar tu aventura inmobiliaria. 

Define el objetivo de compra

El primer paso es determinar si la propiedad será para uso habitacional o para inversión. Esta decisión impacta directamente en la ubicación, el tipo de proyecto y el presupuesto.

Si compras para vivir, debes priorizar seguridad del entorno, conectividad diaria, acceso a servicios y funcionalidad del espacio según tus necesidades actuales y futuras. Aquí el foco está en estabilidad y calidad de vida.

Si compras para invertir, el análisis debe centrarse en rentabilidad y proyección. Es clave evaluar el potencial de plusvalía del sector, la demanda de arriendo, el perfil del arrendatario y el desarrollo urbano proyectado. La decisión se basa en números, no en preferencias personales.

Evalúa tu capacidad financiera

Antes de cotizar propiedades, debes conocer tu capacidad real de financiamiento.

En Chile, los bancos suelen exigir que el dividendo no supere entre un 25% y 30% del ingreso mensual. Además del crédito, el comprador debe aportar un pie, generalmente entre 10% y 20% del valor de la propiedad.

A esto se suman los gastos operacionales: tasación bancaria, estudio de títulos, gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y seguros obligatorios asociados al crédito.

Una pre-evaluación hipotecaria permite estimar el monto máximo de financiamiento, la tasa aproximada y el dividendo esperado. Este paso evita buscar propiedades fuera del rango real de compra.

Busca la propiedad adecuada

Con el presupuesto definido, comienza la búsqueda considerando precio en UF, ubicación y conectividad actual y futura. La cercanía a estaciones de Metro, polos laborales y equipamiento urbano suele incidir en la valorización.

También es importante revisar si se trata de una propiedad nueva o usada, su estado legal y, en el caso de proyectos inmobiliarios, la fecha de entrega.

Si la compra es para inversión, conviene analizar el valor promedio de arriendo en la zona y estimar el Cap Rate, que corresponde a la rentabilidad anual en relación con el valor de compra. Esto permite comparar alternativas de manera objetiva.

Reserva y promesa de compraventa

Cuando seleccionas la propiedad, se paga un monto de reserva y luego se firma la promesa de compraventa. Este contrato fija el precio, los plazos y las condiciones para concretar la operación.

Es fundamental revisar cláusulas relacionadas con multas por desistimiento, plazos de escrituración y condiciones de aprobación del crédito. La promesa obliga a ambas partes a cumplir lo pactado.

En esta etapa se formaliza también la solicitud del crédito hipotecario.

Evaluación y aprobación del crédito hipotecario

El banco analizará la situación financiera del solicitante: ingresos, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento y comportamiento crediticio. Además, se realiza una tasación de la propiedad para validar su valor comercial.

Si la evaluación es favorable, se emite la carta de aprobación del crédito y se procede a coordinar la firma de la escritura.

Firma de escritura e inscripción

La escritura se firma ante notario y formaliza la compraventa junto con el contrato de crédito hipotecario. Posteriormente, el banco paga al vendedor y la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

La inscripción es el acto que transfiere legalmente el dominio al comprador. Solo después de este trámite la propiedad queda oficialmente a su nombre.

¿Cuánto demora el proceso?

Desde la reserva hasta la inscripción, el proceso puede tardar entre 45 y 90 días, dependiendo de los tiempos del banco, la complejidad del caso y si la propiedad es nueva o usada.