Entrega inmediata en máximos históricos: ¿Cómo se ajustará el mercado a los nuevos desafíos? | El Mercurio

Columna de opinión por Daniel Serey, research officer de TOCTOC.

Nos encontramos ante una situación inédita en el mercado inmobiliario del Gran Santiago: por primera vez en varias décadas, la oferta de viviendas en entrega inmediata supera a la oferta futura. En febrero de este año, se contabilizaron 34.757 unidades en este estado de oferta, lo que representa un 51,9% del total disponible, muy por encima del promedio histórico, que solía fluctuar entre un 15% y un 20%.

La sobreoferta de viviendas nuevas es evidente. Además, hay otras 27.759 unidades en construcción. Esta acumulación, combinada con una velocidad de venta significativamente ralentizada —que alcanza los 42,2 meses para agotar la oferta neta de departamentos y 27,8 meses en casas—, proyecta que, de mantenerse el ritmo actual, el stock disponible no se agotaría hasta principios de 2028.

En el último año, hemos sido testigos de una baja sostenida en los precios de las propiedades en entrega inmediata, especialmente en el segmento de departamentos. Sin embargo, un nuevo fenómeno está comenzando a modificar este escenario: la flexibilización de los plazos para el pago del pie.

Hoy en día, no es raro encontrar proyectos, incluso aquellos con entrega inmediata, que ofrecen sobre 80 cuotas para financiar este porcentaje del valor de la propiedad. Esta facilidad ha comenzado a generar una presión al alza en los precios de cierre de las promesas, incluso cuando los descuentos en la oferta siguen siendo considerables.

Aunque seguimos observando una leve caída en los precios, de un 0,5%, es importante destacar que hace un año esa baja alcanzaba hasta un 15%. Esta diferencia es significativa y está estrechamente relacionada con las nuevas condiciones de financiamiento, lo que está provocando que los precios estén cada vez más influenciados por las formas de pago.

¿Qué significa esto? Cada vez es más evidente que una parte importante de los compradores está accediendo a la propiedad mediante un gran número de cuotas o financiamiento ofrecido directamente por las inmobiliarias para cubrir el pie. Así, aunque los descuentos continúan vigentes, en muchos casos no se materializan en el precio final.

Como resultado, estamos viendo una estabilización de precios, e incluso una leve tendencia al alza, impulsada por estas estructuras de financiamiento que, aunque parecen más accesibles, terminan encareciendo la operación a largo plazo.

Panorama desafiante

A esto se suma una clara reconfiguración del mapa de la inversión. Se ha producido una fuga de inversionistas desde el centro de Santiago hacia comunas del sector oriente, como Las Condes y Ñuñoa, donde actualmente se observa una mejor rentabilidad y mayores ocupaciones. Estas zonas se han convertido en polos de concentración de la demanda, a pesar del escenario generalizado de sobreoferta.

Este desplazamiento está marcando un nuevo foco de atención que podría definir la configuración futura del mercado.

Durante el primer trimestre del año, ha ingresado a entrega inmediata prácticamente el mismo volumen de unidades que se había proyectado, equivalente a unas 6.000 unidades. Se estima que aún quedan por ingresar un volumen similar durante el resto de 2025.

Sin embargo, este fenómeno tiene fecha de vencimiento. Hacia 2027, se espera una caída relevante en el ingreso de nuevas unidades terminadas, ya que el grueso de lo iniciado en la pandemia ya se ha construido. A pesar de ello, seguimos observando un número considerable de desistimientos, es decir, compradores que no logran concretar la compra. Parte de las unidades que ingresarán este año podrían verse afectadas por esta dinámica, lo que mantendrá presión sobre la oferta.

Pero, se estima que los desistimientos disminuyan en un año a medida que se entreguen los últimos proyectos promesados previo a 2021, cuando las condiciones de crédito eran completamente diferentes.

La baja velocidad de venta y los altos costos financieros asociados al mantenimiento de stock sin vender configuran un panorama desafiante.

En definitiva, el mercado enfrenta una paradoja: sobreoferta evidente, demanda contenida, pero precios de cierre que comienzan a repuntar, impulsados por una flexibilidad comercial sin precedentes. Un escenario que desafía los patrones tradicionales y que obliga a observar con atención los próximos movimientos.