Menos de mil viviendas con entrega inmediata quedan en la Región Metropolitana
Entre casas y departamentos nuevos, hay solo 989 alternativas disponibles para ser habitadas desde ya. Sin embargo, el aumento de las condiciones hipotecarias, la proyección al alza de los desistimientos y la contracción de las ventas en el mercado inmobiliario debieran incidir en que este número suba al menos a 1500 inmuebles durante 2016.
- Mi metro cuadrado
En el primer trimestre, la oferta para entrega inmediata llegó a 989 viviendas, considerando el mercado de casas y departamentos nuevos. Este volumen es 95% inferior de lo que había en el segundo trimestre de 2009, cuando la cifra alcanzó su peak histórico, con 18.240 alternativas disponibles, según datos de GfK Adimark.
La mayoría de las casas listas se ubican en Colina, San Bernardo y Lo Barnechea, mientras que en departamentos, las comunas de Pudahuel, Las Condes y Santiago tienen más opciones «llave en mano». En ambos casos, las alternativas se concentran en las unidades de tres dormitorios, que captan más de la mitad del total.
En promedio, un edificio con oferta inmediata tiene seis departamentos en venta, mientras que en las casas la cifra es de cinco. Christian Kother, gerente comercial de Inmobiliaria CISS, explica que el stock ha caído progresivamente producto de la reforma tributaria: «Mucha gente adelantó su compra, sobre todo el año pasado, pues así no pagaban IVA por la vivienda, y varios de esos proyectos se están entregando ahora».
Distintos actores de la industria estiman que esta oferta debiera tender a subir este año, por una menor demanda. Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, señala que la cifra actual crecerá cerca de un 50%. «Durante la crisis financiera, cuando todo se fue a piso, se vendían cerca de cinco mil unidades por trimestre. Puede que ahora baje un poco la demanda, pero no a esos niveles. Por lo mismo, el stock subirá de 1.000 a 1.500 unidades. No es una cosa que se vaya de las manos», recalca.
Aunque estas viviendas no tienen IVA, lo que es atractivo para los compradores, Kother advierte que el gran problema es que el cliente llega más exigido. «Tenemos al mismo tiempo productos en verde y con entrega inmediata, y vendemos más en verde, porque la gente tiene plazo para juntar el pie».
Otro elemento que debiera impulsar el stock para entrega inmediata son los desistimientos, que tienen proyecciones al alza. Si lo normal es que un proyecto tenga un 8% de desistimientos, las expectativas más moderadas hablan de un alza de 12% para los próximos meses, mientras que hay quienes piensan que superará el 20%. Según datos de GfK, este año se debieran recepcionar 2.598 casas y 4.447 departamentos, por lo que, considerando las estimaciones de mercado, los desistimientos durante 2016 se moverían entre las 953 y las 1.589 viviendas, las que se sumarían a la llamada oferta «llave en mano».
En ese contexto, Pablo Portales, gerente general de Brotec-Icafal, ve con preocupación el desempleo. «Toda esa gente que antes era sujeta a crédito, ahora podría dejar de serlo«. A lo anterior se suman las mayores exigencias bancarias, que pasaron de un 10 a un 20% de pie requerido. «La mayor parte de las promesas fueron pensando en el 10%, y ahora hay que pedir el otro 10%. Eso podría hacer que las personas desistan de su compra», agrega Kother.
- Ventas debieran ser 15% más bajas que en 2014
De aquí a septiembre la oferta nueva que irá sumándose a la entrega inmediata bordeará las 500 unidades trimestrales, de casas y departamentos, respectivamente, de acuerdo a GfK Adimark. «El stock debiera tender a aumentar, ya que las inmobiliarias planificaron este año con mayor entrega inmediata, dado que las viviendas que se escrituren durante 2016 van a quedar exentas de IVA», explica Fabián Wulf, gerente general de Inmobiliaria Manquehue.
A juicio de Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria, se trata en todo caso de niveles controlados. «Además, los desarrollos que han comenzado su construcción también han empezado a caer. La oferta se autorregula», agrega. En GfK cuentan que desde 2011 se vienen incorporando 76 proyectos en promedio a la oferta, cifra que este primer trimestre disminuyó a 56.
En cuanto a la venta, entre enero y marzo último se comercializaron 8.471 unidades -independiente de la fecha de entrega-, lo que está dentro de los rangos de un año normal, destaca Varleta. Sin embargo, advierte que ya en abril se vio una fuerte baja en la presencia de las salas de venta.
«La demanda va a estar más baja que 2015, que fue un año histórico, pero incluso será menor que lo visto en 2014. Debiera estar entre 10 y 15% más abajo», señala Portales. Lo cierto es que en el primer trimestre de 2014 se colocaron 1.744 unidades más que en el mismo período de este año.
A juicio de Kother, hay una serie de factores ambientales que explicarían este escenario: «Es una mezcla de la reforma tributaria, la situación económica y desempleo; todo está haciendo ruido».
Portales agrega que la presencia del inversionista debiera bajar mucho, producto de que quedan menos opciones para comprar sin IVA, pero destaca que este tipo de comprador no va a desaparecer: «Instrumentos de rentabilidad relativamente atractivos hay muy pocos en el sistema financiero, lo que hace que la inversión inmobiliaria siga siendo una alternativa segura».
De hecho -aclara Javier Varleta-, no se está viendo con inquietud el actual escenario: «En estricto rigor, una inmobiliaria no tendría por qué estar preocupada de no vender hoy día. Hicieron el trabajo en 2015 de colocar muchas unidades a largo plazo, se adelantaron las promesas».
En esa misma línea, Vicuña destaca que teniendo el 90% del proyecto comercializado, no hay mayores presiones para los desarrolladores. Con ese nivel de colocación, en RVC ya cierran su sala de ventas, por ejemplo. «El crédito bancario se paga con cerca del 60% de la venta. Lo importante es salir de esa deuda, luego pagar los costos, y después lo que queda es utilidad», concluye.
- Casas con promesas más fuertes
Las casas y departamentos nuevos tienen prácticamente el mismo nivel de stock para entrega inmediata (497 y 492 viviendas, respectivamente). La cifra es llamativa considerando que las casas tienen una oferta, en general, mucho más acotada; en el primer trimestre ingresaron 1.733 casas versus las 7.133 unidades en altura.
«Cerca del 25% de las ventas en casas se concentran en la entrega inmediata, mientras que en departamentos es del orden de un 5%. La demanda tiene un comportamiento distinto», señala Pablo Portales, de Brotec-Icafal.
Para Fabián Wulf, de Inmobiliaria Manquehue, en las casas no debiera aumentar tanto el stock inmediato por promesas fallidas, como sí en el mercado en altura. «En las casas no hay una gran proporción de inversionistas», destaca.
- Oferta se concentra bajo los 74 m2 y las tres mil UF
El stock inmediato se concentra en las viviendas entre 50 y 74 m2 en términos de superficie y entre las dos mil y tres mil UF en cuanto a valor, justamente el tipo de producto más apetecido por inversionistas. «No necesariamente es lo que menos se vendió, sino que las cifras muestran dónde hay más stock ahora, y es donde siempre ha existido la mayor oferta», explica Javier Varleta, de GfK.
Fuente: El Mercurio
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