¿Qué es la tasa de interés y por qué es clave para la solicitud de un crédito hipotecario?
Cuando evalúas posibilidades de crédito hipotecario para comprar una propiedad en Chile, entender las tasas de interés es clave.
La tasa de interés es el porcentaje que el banco o entidad financiera cobra por prestarte el dinero para comprar una propiedad. Es el costo de pedir el préstamo y se aplica sobre el monto del crédito hipotecario.
¿Cómo funciona el sistema de tasas de interés en un crédito hipotecario?
El sistema de tasas de interés en un crédito hipotecario funciona así: el banco te presta dinero para comprar una propiedad y, a cambio, te cobra un porcentaje adicional sobre lo que debes. Ese interés se calcula mes a mes sobre el saldo pendiente del crédito y se paga dentro de cada dividendo.
Al inicio del crédito, como la deuda es alta, la mayor parte del dividendo corresponde a intereses. Con el tiempo, el saldo disminuye y pagas menos intereses, destinando más dinero a la deuda en sí. Esto permite que, al final del crédito, la propiedad quede completamente pagada.
El valor de este porcentaje de tasa de interés depende de varios factores, incluyendo: el plazo del crédito, el riesgo asociado y la inflación que exista, y por esto es que existen distintos tipos de tasas.
Tipos de tasas de interés en Chile (fija, variable y mixta)
¿Cómo funciona la Tasa fija?
El dividendo que pagas mensualmente se mantiene igual durante toda la vida del crédito, sin importar si las tasas de interés suben o bajan en el mercado.
Ejemplo:
Compras un departamento por $100 millones con un crédito hipotecario a 20 años y una tasa fija del 5% anual.
- Todos los meses pagarás $500.000, sin importar cómo cambien las condiciones económicas.
- Es ideal si quieres mantener tus finanzas predecibles y no preocuparte por posibles alzas.
¿Quién puede preferir una tasa fija?
Personas que valoran la estabilidad y quieren evitar sorpresas financieras, especialmente si planean quedarse con el crédito a largo plazo.
¿Cómo funciona la Tasa mixta?
Tus pagos comienzan con una tasa fija por un periodo inicial (generalmente 5 años) y luego cambian a una tasa variable que se ajusta cada año según el mercado.
Ejemplo práctico:
Adquieres una casa de $150 millones con una tasa mixta:
- Los primeros 5 años tienes una tasa fija del 4%, pagando $600.000 al mes.
- A partir del sexto año, la tasa se vuelve variable y podría subir al 5%, aumentando tu dividendo a $650.000.
- Si las tasas bajan, podrías pagar menos; si suben, tu dividendo aumentará.
¿Quién puede preferir una tasa mixta?
Quienes buscan estabilidad inicial para planificar sus finanzas y están dispuestos a asumir algún riesgo a futuro.
¿Cómo funciona la Tasa variable?
El interés se ajusta cada año desde el inicio del crédito según un índice de referencia (por ejemplo, la Tasa de Política Monetaria o la UF). Esto significa que tus pagos pueden subir o bajar dependiendo del mercado.
Ejemplo práctico:
Compras un departamento por $80 millones con una tasa variable:
- El primer año tienes una tasa de 3%, pagando $300.000 al mes.
- En el segundo año, la tasa sube al 4%, y tu dividendo aumenta a $350.000.
- En el tercer año, la tasa baja al 2.5%, reduciendo tu dividendo a $280.000.
¿Quién puede preferir una tasa variable?
Inversionistas o compradores que pueden asumir fluctuaciones en sus pagos y están interesados en aprovechar bajas tasas iniciales.
¿Cómo elegir la mejor tasa para ti?
Para decidir, considera:
- Tu perfil financiero: Si necesitas estabilidad, elige tasa fija; si puedes asumir algo de riesgo, evalúa la mixta o la variable.
- El tiempo que planeas mantener el crédito: Si refinanciarás o venderás la propiedad en pocos años, las tasas variables o mixtas podrían ser una buena opción.
- El contexto económico: Las tasas están ligadas a la Tasa de Política Monetaria del Banco Central, que sube o baja según el control de la inflación.
Factores clave al comparar tasas de interés
Al evaluar diferentes tasas de interés, es necesario considerar tres aspectos: el plazo del financiamiento, la moneda en la que se otorga y los riesgos asociados, como el riesgo de impago y la liquidez.
El tiempo y su impacto en las tasas de interés
Las tasas de interés reflejan el rendimiento ofrecido por distintos instrumentos financieros y dependen, en gran medida, del plazo del compromiso. Es decir, el período durante el cual el capital permanecerá invertido o prestado.
En este sentido, la estructura de tasas de interés explica por qué instrumentos similares pueden ofrecer diferentes rendimientos según su vencimiento. En general, los plazos más largos tienden a ofrecer tasas más altas, pues existe una mayor incertidumbre sobre el comportamiento de la economía a futuro.
El riesgo en la toma de decisiones financieras
Así como en la metáfora del pájaro en mano, optar por una inversión con una tasa más alta a futuro implica asumir ciertos riesgos. ¿Será posible capturar más de un pájaro, o existe la posibilidad de no obtener ninguno?
El riesgo de impago, la inflación y las fluctuaciones del mercado pueden afectar la rentabilidad esperada. Por ello, al comparar tasas de interés es crucial considerar:
✔️El plazo del compromiso financiero.
✔️ El nivel de riesgo del emisor del crédito o inversión.
✔️ Las condiciones económicas y su impacto en el mercado.
En conclusión, no basta con comparar tasas de interés de forma aislada. Es necesario analizar el contexto y evaluar cómo el tiempo y el riesgo pueden influir en la rentabilidad y seguridad de la decisión financiera.
De hecho, si quieres aprender más de conceptos de inversión puedes hacerlo con nuestro manual del inversionista.
¿Cómo afectan las tasas al valor total del crédito?
Las tasas de interés determinan el costo total de un crédito, afectando el monto final a pagar, las cuotas mensuales y la accesibilidad al financiamiento.
Cuando las tasas de interés suben, el costo de financiamiento se incrementa, lo que significa que terminarás pagando más dinero en intereses a lo largo del tiempo.
En el caso de los créditos hipotecarios, las tasas de interés tienen un efecto aún mayor. Un pequeño aumento, puede traducirse en millones adicionales en pagos de intereses a lo largo del tiempo.
¿Cómo afectan las tasas al valor total del crédito?
Al solicitar un crédito en Chile, ya sea hipotecario o de consumo, es importante considerar costos adicionales que afectan el monto total a pagar.
Seguros: En créditos hipotecarios, se exigen seguros de desgravamen e incendio con sismo. En otros créditos, pueden incluir seguros de cesantía o vida.
Comisiones: Incluyen gastos por apertura, administración y prepago. Cada banco define sus costos, por lo que es clave compararlos.
Gastos operacionales: En hipotecarios, incluyen tasación, estudio de títulos y notaría. En otros créditos, pueden aplicarse costos administrativos adicionales.
Es fundamental revisar estos costos antes de firmar, ya que pueden influir en el valor final del crédito.
Plazo del crédito y su impacto en el interés total pagado
El plazo de un crédito en Chile influye directamente en el costo total del financiamiento.
Cuando los plazos son más cortos, las cuotas son más altas, pero menor pago total de intereses. Se amortiza más rápido la deuda.
En cambio, cuando los plazos son más largos, las cuotas son más bajas, pero mayor es el total por intereses acumulados en el tiempo.
En créditos hipotecarios, los plazos pueden llegar hasta 30 años, mientras que en créditos de consumo suelen ser más cortos. Elegir el plazo adecuado depende de la capacidad de pago y la estrategia financiera personal.
Comparación entre bancos, mutuarias y cooperativas
En Chile, cuando se trata de pedir un crédito, hay tres opciones principales: bancos, mutuarias y cooperativas.
Cada una tiene sus propias ventajas y desventajas, así que elegir bien puede marcar la diferencia en cuánto terminas pagando y qué tan fácil es acceder al financiamiento.
Los bancos son la opción más conocida. Ofrecen créditos hipotecarios, de consumo y comerciales con tasas que pueden ser competitivas, pero tienen requisitos más estrictos y piden varios antecedentes financieros.
Además, al estar regulados por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), los créditos que tomes con ellos quedan registrados, lo que puede afectar tu capacidad de endeudamiento en el futuro.
Las mutuarias, por otro lado, son más flexibles en los requisitos, lo que las hace una buena alternativa si en un banco no te aprobaron el crédito. Se enfocan en financiamiento hipotecario y tienen la gran ventaja de que sus créditos no aparecen en el sistema financiero de la CMF, lo que te permite mantener una mejor capacidad de endeudamiento.
Las cooperativas de ahorro y crédito funcionan de manera diferente, ya que están pensadas para sus socios. Dependiendo de la cooperativa, pueden ofrecer tasas más bajas y menos exigencias para acceder a un crédito, pero a veces los montos disponibles son menores en comparación con los bancos.
Al final, la mejor opción depende de tu situación. Si buscas estabilidad y mejores tasas, un banco puede ser la mejor alternativa.
Herramientas para comparar tasas de interés en Chile
Existen plataformas como el simulador de Crédito Hipotecario de TOCTOC, que facilitan la comparación permite calcular el monto de las cuotas, el interés total pagado y el impacto de distintas condiciones de financiamiento.
Consejo práctico para inversionistas
No dejes que las tasas actuales te detengan. Aunque parezcan altas hoy, los bienes raíces siguen siendo una inversión sólida. Aprovecha las herramientas de TOCTOC para analizar propiedades y evaluar su rentabilidad.
Visita TOCTOC.com y encuentra la propiedad que se ajuste a tu presupuesto y metas.
¡Empieza a construir tu futuro hoy!
