¿Es un buen momento para invertir?

En TOCTOC queremos asesorarte con la mejor información, para que tomes la mejor decisión. Es por esto que, junto a Carlos Escandar, Ingeniero Civil Industrial y Magíster en Dirección Financiera de la Universidad Adolfo Ibáñez, Co-Fundador de Inversapiens, el Podcast de asesoría financiera más escuchado del país, te entregamos las claves para que aproveches ésta oportunidad, ya sea si quieres comprar una propiedad para invertir o para habitar.

¿Quién es Carlos Escandar y qué es INVERSAPIENS?

Ante los últimos cambios que ha experimentado el contexto económico chileno, dado principalmente por el alza de la inflación y las medidas adoptadas por el Banco Central para controlarla y el consecuente impacto que esta situación ha tenido en el alza de los Créditos Hipotecarios y sus condiciones, Escandar es muy enfático en recalcar que esta situación no debería representar un impedimento para la inversión inmobiliaria.

Alzas de Tasas en Créditos Hipotecarios: ¿Invertir o no invertir?

Para el especialista en Finanzas, la economía debe ser necesariamente comprendida como un ciclo, es decir, un constante movimiento en el que las condiciones se van tornando más o menos convenientes al momento de invertir, pero es precisamente esa ciclicidad de la coyuntura económica, la que hace conveniente invertir en bienes raíces en cualquier ciclo económico, ya que siempre será posible repactar los créditos hipotecarios bajo condiciones más favorables, mientras que en paralelo, se va ganando por concepto de la plusvalía del activo.

¿Por qué, teniendo la posibilidad de invertir en un bien raíz, no deberíamos postergar la decisión pese al ciclo económico actual? ¿Qué es lo que ganamos si comenzamos a planificar una inversión inmobiliaria ahora?

El co-fundador de Inversapiens, recalca que lo más importante al momento de pensar en una inversión o bien “de seguir el camino del inversionista” – como le denomina – lo principal es trabajar en su forma de pensar, en sus propios hábitos: de consumo, de ahorro, de análisis financiero, de planificación, entre otros.

¿Qué consejos entregarías a una persona que quiere invertir en una propiedad y tiene los recursos para financiar el 100%?

Para el especialista, no necesariamente es la mejor opción financiar el 100% de la propiedad en caso de contar con los recursos, pese a las alzas de los créditos, para él es más recomendable cubrir el 10 o 20% del valor de la propiedad, complementando con un crédito hipotecario, diversificando las inversiones con otro tipo de activos, ya que dado al comportamiento cíclico de la economía, lo que se espera es que eventualmente las tasas sigan al alza por unos años, haciendo más difícil la inversión inmobiliaria, pero luego tiendan a la baja, dando la posibilidad de refinanciar el crédito.

¿Qué significa refinanciar un crédito hipotecario?

En consecuencia, al realizar una inversión inmobiliaria hoy, si bien estaremos sujetos a tasas de interés de los créditos hipotecarios más altas que en años anteriores, igualmente estaremos capitalizando, aunque con un mayor costo al mediano plazo, pero con la posibilidad futura de acceder a mejores tasas y condiciones crediticias gracias a la posibilidad eventual de un refinanciamiento (en la medida que mejoren las condiciones tiendan a ser más favorables, que es lo que se espera en un ciclo económico) razón por la que el especialista financiero, sugiere no postergar la decisión de compra de una propiedad pese a las condiciones actuales.

Si estoy decidido a invertir en una propiedad ¿Qué variables debería considerar para tomar la mejor decisión?

Dentro de las principales métricas de análisis que debería considerar un inversionista, el Magíster en Finanzas de la Universidad Adolfo Ibáñez recomienda considerar el ROA o CAPRATE (arriendo estimado de la propiedad, multiplicado por 12 meses, dividido por el valor de la propiedad) para obtener el % de RENTABILIDAD ANUAL (las ganancias por concepto de arriendo de la propiedad) para contrastarlo con el CAE (Costo total del crédito hipotecario que incluye los seguros obligatorios) y así poder determinar si el Crédito hipotecario se pagará o no con el arriendo y si además generará ganancias.

Pese que en el momento actual puede que, dado a las condiciones crediticias, el dividendo no se logre pagar del todo con el valor del arriendo, para el experto en la materia, en la medida que sea posible sostener financieramente esta situación, es recomendable hacerlo ya que el activo inmobiliario, es el único que permite usar el dinero del banco para capitalizar, lo que permite multiplicar la capacidad de inversión a su dueño.

En el contexto del BLACK FRIDAY y el boom de ofertas inmobiliarias: ¿Cómo saber si una propiedad realmente está con descuento conveniente?

Dentro del boom de ofertas que actualmente están ofreciendo las inmobiliarias, Escandar recomienda ser especialmente analítico al momento de elegir alguna de ellas. La fórmula que recomienda para analizar la magnitud del descuento es tener en cuenta el ROA o CAPRATE promedio de la propiedad y contrastarla con el ROA promedio de la comuna, el que obtiene gracias a TOCTOC, considerando los precios de alrededor de 8 propiedades, de similares características, en la misma comuna y luego promediando esos valores. Información que obtiene gracias a los indicadores de las fichas de TOCTOC. De este modo, en caso que el ROA de la propiedad sea más bajo que el ROA de la comuna, sí estaríamos frente a un descuento importante y, por tanto sería una oportunidad para invertir.

Por su parte, TOCTOC también realiza un filtro de las propiedades para asegurar que los precios de oferta de las propiedades, sean más bajos que los precios de lista, garantizando a sus usuarios oportunidades reales.

¿Qué variables debería considerar al momento de elegir un crédito hipotecario?

¿Cuánto porcentaje de mi sueldo debería destinar para pagar un dividendo?

El podcaster de Inversapiens, fue enfático en afirmar que idealmente un crédito hipotecario no debería superar el 30% de los ingresos, para disminuir el riesgo, así como también hizo un llamado a entrenar la capacidad de ahorro, para lograr la anhelada libertad financiera.

Además de destacar a TOCTOC como la plataforma más completa del mercado en términos de información, por los datos sobre plusvalía y entorno que aporta gratuitamente a sus usuarios, los que finalmente son métricas indispensables para el análisis, el cofundador de Inversapiens, extendió su invitación a los usuarios del sitio a escuchar sus podcast e iniciarse en el camino del inversionista para obtener la anhelada “libertad financiera”.

TOCTOC: ¡Te entregamos la mejor información, para que tomes la mejor decisión!