ZOOM COMUNAL: ¿Por qué Ñuñoa se ha posicionado como uno de los mejores lugares para vivir en el Gran Santiago?

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¿Quieres comprar, arrendar o invertir en Ñuñoa? En TOCTOC.com estamos comprometidos con entregarte la mejor información de mercado para que puedas tomar la mejor decisión. Basados en nuestra plataforma de Inteligencia Territorial, INFOGIS, en conjunto con la Gerencia de Estudios de TOCTOC.com, dirigida por el Economista Daniel Serey, preparamos este zoom a la comuna de Ñuñoa para contarte todo lo que necesitas saber.

Ñuñoa es una de las comunas que más actividad inmobiliaria ha concentrado en la ultima década. Detrás de esto hay varias causas, entre las que destacan el excelente nivel de servicios y equipamientos urbanos y la gran conectividad que posee la comuna, lo que ha empujado en los últimos años una gran diversidad de oferta inmobiliaria, que ha hecho a Ñuñoa uno de los lugares más atractivos para vivir e invertir del Gran Santiago.

Conectividad y equipamiento

La construcción de las futuras líneas 3 y 8 de Metro, sumado a las actuales líneas 4, 5 y 6, convertirá a la comuna de Ñuñoa en el mediano plazo en una de las mejores conectadas de Santiago, con un total de 13 estaciones de y una amplia variedad de Troncales de transporte.

El tiempo de distancia a un paradero de la Red Transantiago, promedia los 4 minutos caminando, lo que permite un rápido acceso al Centro de Santiago y al eje Alameda/Providencia/Apoquindo, donde se concentra una gran cantidad de polos de trabajo. Destacando, además, por su excelente calidad de calles, veredas, iluminación y equipamientos en plazas y parques, que la posicionam – junto a las comunas del cono oriente – como uno de los sectores con mejor calidad de infraestructura urbana del Gran Santiago.

Acceso a servicios

En cuanto al acceso a la educación, la comunna destaca con una amplia oferta primaria y secundaria, con más de 20 centros educacionales de buena calidad, junto a facultades de varias universidades tradicionales y centros de formación técnica.

Además, posee más de 22 centros de salud, entre públicos y privados, junto a activos y variados centros comerciales, concentrado un gran número de rubros y actividades económicas, que, junto a entregar muchos puestos de trabajo, permite al comercio de la comuna una gran diversidad, desde el sector automotriz en su sector poniente, pasando por la gran variedad de comercio minorista en el eje Irarrazabal a los centros comerciales de retail de mayor escala en Plaza Egaña y en Avenida Grecia.

A lo anterior se suma una de las mayores ofertas de entretención y culturales de Santiago, junto con contar con el Estadio Nacional. Todos estos factores combinados han hecho que en la última década Ñuñoa haya pasado a ser una de las comunas más atractivas para la adquisición de vivienda, tanto para hogares que buscan un buen barrio para vivir, como para aquellos que buscan una inversión segura, dada la alta demanda por arriendo que existe en la comuna.


Oferta Inmobiliaria

Todos estos factores repercuten en que actualmente Ñuñoa se posiciona como una de las comunas del Gran Santiago con la mayor cantidad de proyectos en oferta (171), siendo 164 de ellos departamentos, con una amplia variedad de mix, que van desde estudios y departamentos de 1 dormitorio a casas y townhouse de 3 dormitorios en el sector oriente de la comuna. En cuanto a la oferta de viviendas, esta ha crecido de manera considerable en los últimos 5 años, pasando de un promedio de 3.500 unidades en la primera mitad de 2015 a una oferta superior a las 10 mil unidades durante el ultimo trimestre.

Actualmente, hay 10.298 unidades en oferta, de las cuales el 45% corresponde a unidades de 1 dormitorio y 46% a 2 Dormitorios, mientras que el 8% restante son unidades de 3 o más dormitorios. Asimismo, la oferta actual está en su mayoría en verde (en construcción) con el 67% de ésta, mientras que la oferta en blanco (en venta, pero aún no empezada su construcción) alcanza 19%, mientras que el 14% restante se encuentra en entrega inmediata en proyectos ya terminados y con su recepción municipal concretada.

Si bien es posible encontrar oferta en prácticamente toda la comuna, esta está especialmente concentrada en el eje Vicuña Mackenna, entre santa Isabel y Avenida Grecia (Barrio Italia), con oferta predominante en departamentos de 1 y 2 dormitorios; entre Guillermo Mann y Rodrigo de Araya al sur (barrio Zañartu) con oferta también centrada en departamentos de 1 y 2 dormitorios, aunque con algunos proyectos con oferta también de 3 dormitorios; en los barrios centrales de plaza Ñuñoa y Plaza Sucre, con una oferta bien equilibrada desde 1 a 3 dormitorios y en el eje avenida Ossa entre Príncipe de Gales y Av. Irarrazabal.

En cuanto a la oferta futura, el sector que prevé un mayor crecimiento es el barrio Zañartu con cerca de 10 permisos de edificación aprobados, seguido de los barrios Plaza Ñuñoa y Plaza sucre con 5 permisos aprobados y en el eje Vicuña Mackenna con 4 proyectos aprobados.

Demanda

Por su parte, Ñuñoa viene siendo la comuna que más unidades comercializa desde hace bastante tiempo, comuna que a su vez mostró una de las mayores resiliencias después del estallido social, contrastando con la caída de demanda que experimentaron las comunas que comparten el eje Alameda/Providencia/Apoquindo.

Es así como desde mediados de 2018, la comuna superó las 300 unidades de venta mensual, y donde antes del estallido social alcanzó las 400 unidades de venta mensual, ritmo que se vio afectado por la pandemia en 2020 pero que se recuperó a partir del IV trimestre de 2020.
Lo que más se vende en Ñuñoa, en coherencia con la composición de su oferta, es unidades de 1 Dormitorio (47%), seguido de 2D (41%), con una amplia diversidad de precios.

Al considerar el valor total, el sector sur del barrio plaza Ñuñoa es el que concentra una mayor cantidad de oferta de departamentos de 1D a precios más económicos, con un promedio de 2.700 UF. Le sigue en precios el Barrio Zañartu, con ofertas que promedian desde 3.100 UF a 4.100 UF. Luego está el eje Vicuña Mackenna, con oferta promedio desde 3.800 a 4.800 UF.

Los barrios céntricos de Plaza Sucre y Plaza Ñuñoa (al norte de Av. Irarrazabal) tienen una oferta que promedia entre 5.000 a 6.000 UF, mientras que el sector oriente hacia La Reina, muestra una oferta promedio entre 6.000 a 7.000 UF.

Al analizar los valores en UF/m2 observamos que los sectores más económicos promedian 70 UF/m2 en el poniente y sur de la comuna en su límite con Macul y San Joaquín, y crecen hasta valores cercanos a 95 UF/m2 en sectores Nor oriente en su límite con Providencia y La Reina. En general, el eje Irarrazabal separa en precio UF/m2 la comuna en dos sectores. Al sur de Irarrazabal se observan precios entre 70 a 77 UF/m2 promedio y al norte de Irarrazabal los precios van entre 85 a 95 UF/m2 en promedio.

Arriendo

Las excelentes condiciones urbanas y de servicio, han empujado la demanda no solo para vivir, sino que también para inversión. Ñuñoa es una de las comunas más demandadas en arriendo, donde unidades de 1 dormitorio son más demandadas en el sector Plaza Ñuñoa al Sur de Av Irarrazabal, el barrio Zañartu y el Eje Vicuña Mackenna en su sector sur y el eje Santa Isabel en el límite con Providencia, con valores de arriendo que van desde 300 mil en el sector poniente, 360 mil en el barrio Plaza Ñuñoa al sur de Avenida Irarrazabal y entre 370 a 400 mil en el eje Santa Isabel.

Rentabilidad
Desde el punto de la rentabilidad, el sector más rentable es el barrio plaza Ñuñoa al sur de Av. Irarrazabal con rentabilidades que promedian 4,9%. El barrio Zañartu y eje Vicuña Mackenna en el sector sur Poniente de la comuna presenta rentabilidades que promedian 3,8%, mientras que el eje santa Isabel presenta rentabilidades menores, promedio 3%, aunque la vacancia es mucho menor. En unidades de 2 dormitorios, los barrios Plaza Sucre y Plaza Ñuñoa son los barrios predominantes de este tipo de arriendo, donde la rentabilidad es algo más baja (promedio 2,8%), pero un arriendo muy seguro, dada la alta demanda.

Plusvalía
Finalmente, desde el punto de vista de plusvalía, esta ha crecido a un ritmo muy estable en los últimos tres años, con un ritmo promedio semestral de 2%, siendo una de las pocas comunas, junto con comunas en casas en la periferia de RM, que no experimentaron minusvalías producto del estallido social y la pandemia.
Ya sea si piensas comprar una casa o departamento para vivir o para inversión, o bien si quieres arrendar en un lugar con excelentes indicadores de acceso a salud, educación, cultura, entretención y conectividad, a precios moderados, Ñuñoa se convierte en una de las mejores alternativas.

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