Mercado Inmobiliario: ¿Estás pensando en comprar una propiedad que te permita más contacto con la naturaleza? ¡En TOCTOC.com te contamos cuales son las mejores alternativas!
La pandemia – y el encierro involuntario que implicó – puso de manifiesto la necesidad de los capitalinos de contar con espacios de mayor contacto con la naturaleza para mejorar su calidad de vida, lo que se vio reflejado no sólo en el aumento de la demanda de casas, sino también el crecimiento de la demanda de comunas con entornos menos densificados.
Frente a esta urgente necesidad – que impacta radicalmente en la calidad de vida de las familias – y comprometidos con la misión de entregarte la mejor información para que tomes la mejor decisión, el Economista y Gerente de Estudios de TOCTOC.com, Daniel Serey, desarrolló una completa radiografía sobre el mercado inmobiliario actual y las mejores alternativas disponibles para quienes buscan una vida “más verde”.
¿Buen momento para invertir?
Actualmente nos encontramos en uno de los mejores momentos para pensar en inversión en propiedades ya que, por un lado, la pandemia ha impulsado una competencia más activa por parte de las inmobiliarias en campañas de captación de demanda, con ofertas, descuentos y flexibilidades en el pago del pie, y por otro lado, las condiciones financieras han reportado mayores holguras en las exigencias para créditos hipotecarios, lo que, sumado a tasas hipotecarias bajas, produce un aumento de capacidad de deuda de los hogares, que se traduce en que un número mayor de hogares son elegibles para financiamiento.
Por su parte, los retiros de los fondos de AFP pueden significar varios años de ahorro para el pie, y usar estos fondos para la compra de una vivienda constituye una forma segura y rentable de invertir estos ahorros, en un contexto creciente de necesidad por vivienda en nuestro país, lo que se traduce en que cada día habrá más demanda de arriendo, lo que asegura retornos a la inversión estables, producto de la caída de las vacancias.
Bajas tasas de interés en créditos hipotecarios
Según lo reportando por el Banco Central, las tasas de interés promedio para créditos hipotecarios se encuentran en uno de sus niveles más bajos históricos, solo superado por los meses de finales de 2019, donde alcanzaron su mínimo de 1,9%. Durante mayo, en efecto se reportó un promedio de 2,4% de interés, que representa un nivel muy bajo, si pensamos en que un crédito hipotecario promedió una tasa de 3,8% en la última década.
Las perspectivas para los próximos meses muestran que habrá presiones alcistas en las tasas hipotecarías, producto principalmente por el retiro de estímulos en las políticas expansivas que adoptaron las mayorías de las economías a nivel mundial con la pandemia, lo que afectaron significativamente las tasas de interés a largo plazo. Con la reactivación económica mundial en marcha, se espera entonces un proceso de normalización de las tasas de interés a largo plazo, por lo que las tasas hipotecarias a nivel local deberían tender al alza. Por esta razón, invertir ahora en una propiedad o refinanciar un crédito es muy atractivo, antes que las tasas suban, y esto se demuestra en el gran impulso que han mostrado las colocaciones de créditos hipotecarios en los últimos meses.
Aumento en el precio de las casas
La compra de vivienda sigue mostrando niveles muy dinámicos, con un ritmo de comercialización mensual superior al promedio de la ultima década, lo que significa que durante abril, por ejemplo, se comercializaron 7% más de viviendas que en un mes normal de la ultima década. Además, producto que hace un año atrás el mercado experimentó una contracción muy importante, los crecimientos anuales en ventas muestran que se está vendiendo el doble de unidades que hace un año.
En particular, además hemos visto en los últimos meses un aumento de la compra de casas, cuya participación en las ventas totales ha crecido cerca de 5 puntos porcentuales respecto de 2019, lo que en otras palabras significa que actualmente el 25% de todo lo que se vende en Gran Santiago son casas. Este aumento en la demanda, se combina con una oferta acotada, que actualmente se encuentra en un mínimo histórico de menos de seis mil unidades, lo que representa una caída de -30% respecto de un año atrás.
Todo apunta a que, si se siguen vendiendo casas a este ritmo, queda actualmente en el Gran Santiago oferta de casas solo para unos 8 meses. Esta combinación de aumento de demanda con oferta restringida ha impulsado un aumento de precios, con un crecimiento de 12% en el ultimo año, y con comunas como Colina y San Bernardo mostrado aumentos de precios sobre el 20%, alejando cada vez más a las familias de la posibilidad de acceder a un patio.
Alternativas que se abren frente al encarecimiento de las casas
La realidad de la tele-educación y sobre todo el tele-trabajo ha relativizado un poco la importancia de la localización, en el sentido que para muchos hogares ha perdido peso la necesidad de privilegiar localización central a cambio de sacrificar espacio o patio. Hay que ver, eso sí, si es algo pasajero o hay un cambio de tendencias, lo que dependerá mucho de la profundidad que logra alcanzar el trabajo a distancia sobre todo pasada la pandemia.
Sin embargo, lo que hemos vivido nos ha mostrado algo interesante de destacar: al perder peso la localización, en las preferencias de las personas, el mercado se abre a otros lugares, y esto no solo permite a los hogares a acceder a espacios más amplios y baratos, lo que además fomentará la competencia en el mercado, sino que incentivará además un mejor nivel de servicios y desarrollo en lugares que han estado más atrás de los avances de la ciudad, producto de la migración interna que se esta dando.
En general, en el mercado de casas, a medida que nos alejamos del centro de la ciudad, accedemos a mejores relaciones precio/espacio, debido a que hay una relación directa entre precio de suelo y precio de vivienda por metro cuadrado, lo que se traduce en que Comunas hacia el norte; como Lampa, hacia el Sur y Sur Poniente; como San Bernardo, Buin y Peñaflor, y hacia el poniente; como Maipú, Padre Hurtado, Curacaví y Melipilla, tengan mayores espacios a precios más asequibles, sin duda una oportunidad para quienes tienen la posibilidad de migrar a otras ciudades.
Por otra parte, este aumento en el costo de las casas y la creciente necesidad de un mayor contacto con la naturaleza y espacios abiertos, ha derivado en un fenómeno interesante, impulsando el mercado de departamentos en lugares con acceso a áreas verdes de calidad, porque muchos hogares podrían optar a departamentos ubicados cerca de buenas áreas verdes, como es el caso de Cerrillos y el Parque Bicentenario, dado el alto precio que las casas están mostrado en zonas más tradicionales.
Áreas verdes públicas, una alternativa frente a la necesidad de más espacio y naturaleza
En general, en cuanto a acceso a áreas verdes de calidad, el sector oriente lleva la delantera, con una calidad de plazas y parques muy superior al resto de la ciudad. Pensando en viviendas más económicas, con buena calidad de áreas verdes y parque urbanos, deberíamos ver un impulso en el sector norponiente y poniente, en lugares como Quinta Normal aprovechando la excelente calidad de áreas verdes de la Quinta Normal, y Renca, con la llegada de la línea 7 y en Cerrillos con el Parque Bicentenario. También, en sectores de Pudahuel y Maipú y hacia el Sur en San Bernardo y Buin y Hacia el norte en Lampa y Tiltil, que ofrecen cercanía a sectores poco urbanizados con más naturaleza. Lo mismo se puede decir hacia otras provincias como es en Curacaví y Melipilla.
Es interesante también observar lo que ha ocurrido en la quinta región, en sectores como el Eje Margamarga desde Quilpué hasta Limache y en Curauma en Valparaíso, que si bien no tienen grandes parques urbanos, si cuentan con este factor de cercanía a espacios no urbanizados y de naturaleza.
Oferta de departamentos cercanos a áreas verdes de calidad
En este contexto, destaca el Parque Bicentenario en Cerrillos, que esta fomentando un impulso importante de la oferta de vivienda. El Parque de Los Reyes y de la Familia tiene una variada oferta inmobiliaria de departamentos en su borde Sur Oriente.
En otros sectores más consolidados tenemos la Quinta Normal hacia el sector pila del Ganso, y que además puede verse potenciado con la nueva línea de metro que pasará en su parte Norte. Asimismo, el Parque O’higgins, hacia el sector de metro Rondizonni, y el Parque Brasil, donde esta el museo MIM, cerca del metro Bellavista de La Florida, que ya en su borde oriente posee tres proyectos inmobiliarios en oferta.
¡Ahora que ya sabes cuales son las mejores opciones de acceder a una vida más rodeada de naturaleza, ya sea aprovechando las pocas unidades de casas que aún están disponibles o comprando en zonas periféricas a precios más baratos o en ciudades más lejanas al Gran Santiago o bien, estableciéndote en un departamento emplazado en alguno de los nuevos Polos de desarrollo urbano, rodeado de parques y plazas, no olvides entrar a TOCTOC.com y buscar esa propiedad que tanto anhelas!
¡TOCTOC.com, comprometidos con tu calidad de vida y la de tu familia!
