¿Se pagan solos? El ranking de las comunas con mejor autofinanciamiento de la RM
En TOCTOC analizamos la brecha entre arriendo y dividendo de viviendas usadas de 2 dormitorios y 2 baños (2D2B) en las 10 comunas con mayor oferta de Santiago.
La data revela que las unidades usadas en el sector centro y poniente son las que exigen el menor esfuerzo mensual.
Mientras el segmento “usado premium” logra mantener coberturas por sobre el 70%.
Top 3 comunas que lideran el ratio arriendo-dividendo
Bajo las condiciones actuales del mercado, el equipo de Estudios de TOCTOC identificó que Estación Central, Santiago e Independencia son las comunas que lideran el ranking con el mejor autofinanciamiento.
En esta línea, la zona central supera al resto gracias a la combinación de precios de entrada contenidos —promediando bajo las 2.800 UF— y la alta rotación de arrendatarios.
Estación Central se sitúa a la cabeza con una cobertura del 87,4%.
Esto implica que el propietario solo debe cubrir un diferencial de $51.377 mensuales, el monto más bajo registrado en el estudio para departamentos de estas características.
Por su parte, Santiago e Independencia consolidan su atractivo con coberturas superiores al 81%.
Aunque el valor de venta es levemente superior, la solidez de la demanda en el casco histórico y el sector norte permite capturar cánones de arriendo que absorben gran parte del compromiso hipotecario.
El contraste con el segmento «Premium» de la zona oriente y las comunas emergentes
A medida que nos desplazamos hacia el sector oriente y comunas de perfil residencial medio, el esfuerzo mensual del inversionista aumenta, aunque los niveles de cobertura siguen siendo saludables.
En el segmento Premium, comunas como Las Condes y Providencia muestran los precios de venta más elevados del ranking (7.998 UF y 6.806 UF respectivamente).
A pesar de que los arriendos en estos sectores superan ampliamente el millón de pesos en el caso de Las Condes ($1.131.505), el diferencial llega a los -$314.174, situando su cobertura en un 78,2%.
Por su parte, Providencia alcanza un 75,7% de autofinanciamiento.
Por otro lado, comunas con alta demanda familiar como La Florida, San Miguel y Macul presentan un comportamiento intermedio.
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