¿Cómo repercutirá el alza de la UF en el mercado inmobiliario?

En TOCTOC.com, semana a semana te entregamos la mejor información sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar la mejor decisión de acuerdo a tus necesidades. En esta entrevista realizada al Economista y Gerente de Estudios de TOCTOC.com, Daniel Serey, te contamos las causas del alza de la UF, cómo repercutirá si quieres comprar, estás pagando, quieres vender o invertir en una propiedad y el comportamiento que se espera para este mercado al mediano y largo plazo, además de entregarte los mejores tips al momento de elegir la tasa de interés al para obtener un crédito hipotecario.

Si estás pensando en comprar, invertir o vender una propiedad, te invitamos a leer esta interesante entrevista, para que te mantengas siempre informado de todo aquello que necesitas saber sobre el mercado y así maximizar los beneficios de tu compra o venta, considerando las ventajas y desventajas del escenario económico actual.

¿Por qué está subiendo la UF?

La UF es una medida de dinero de nuestro sistema financiero, creada con el fin de revalorizar transacciones financieras y contractuales, como créditos hipotecarios, contratos de trabajo e inversiones, para que no pierdan su valoración inicial producto del encarecimiento o minusvalía de la moneda. Su relación con el peso se reajusta entonces con la inflación. Esto quiere decir que los aumentos de la UF se pueden leer como el aumento que sufren los precios, los que se miden mediante el Indice de Precios del Consumidor (IPC).

En lo más reciente, hemos observado un aumento sostenido, y se prevé que para los próximos meses que la UF pueda superar la barrera de los 30 mil pesos. La razón es el aumento de precios observado en los últimos meses en nuestra economía, con proyecciones de inflación al alza, que superan 4%, lo que se refleja por ejemplo en un sorpresivo aumento del IPC de 0,8% en julio.

¿Qué mecanismos actúan para que se produzca esta alza?

Detrás de la aceleración de la inflación, se puede mencionar que nuestra economía ha estado sometida a una muy significativa inyección de liquidez, con las transferencias directas del estado a los hogares y los retiros de la AFP, los que indudablemente han estimulado el consumo, en un contexto de inventarios y niveles de producción más acotados, producto de la inercia natural después de que pasamos lo más duro de la pandemia, por lo que la oferta es menos elástica que en un contexto normal. A esto se suma que nuestro tipo de cambio sigue su racha alcista, producto de la combinación de un contexto internacional más favorable y un precio del cobre que ha tendido a la baja en los últimos días, lo que hace a los analistas proyectar que el tipo de cambio pueda superar la barrera de los 820 pesos en el corto plazo, afectando a bienes transables y costos de transporte.

Es así como, este contexto de mayor consumo y oferta poco elástica presiona los precios al alza, y esta haciendo saltar la inflación más allá del rango meta de nuestra economía, produciéndose lo que se conoce como sobrecalentamiento de la economía.

¿Qué relación tiene esta alza con el alza de la TPM anunciada el mes pasado por el Banco Central? ¿Se cumplen las proyecciones del BC de reducir la inflación con esta medida?

El rol del banco central es mantener la inflación dentro del rango meta, y para esto su perilla de control es la fijación de las tasas de interés, de manera que controlando el costo del dinero, se puede estimular o desincentivar el flujo de dinero a la economía, para así mantener la inflación dentro del rango tolerable. En otras palabras, tasas altas estimulan el ahorro, por lo que hay menos dinero circulando, y por lo tanto baja la presión sobre los precios. Al contrario, tasas bajas, estimulan el consumo, producto a que es menos rentable mantener ahorro y los créditos son más baratos, y así se inyecta liquidez a la economía, y por lo tanto aumenta presión sobre los precios. Por consiguiente, el actual contexto nos dice que el banco central podría aumentar en los próximos meses la TPM, producto de la evolución que estamos observando en el IPC, de manera de frenar la presión sobre los precios de la ya confirmada extensión hasta diciembre de los traspasos estatales a hogares y la probabilidad en aumento de un cuarto retiro.

Cómo impacta esta alza a:

a) Mercado de bienes raíces en general
Un aumento en la UF hace que los bienes raíces por un lado se valorice por aumento de plusvalía, y por otro, pone una mayor restricción al acceso, debido a que las propiedades son más caras respecto al precio en pesos.

b) A Quién quiere comprar una propiedad
Para quien quiere comprar una propiedad, un contexto inflacionario es negativo si es que su ingreso no esta indexado a inflación, o sea, si el ingreso no se corrige por IPC. En otras palabras, significa que una propiedad en UF se vuelve más cara, debido a que la relación entre el peso y la UF crece.

En este contexto, una tasa fija suele ser recomendable, debido a que, a pesar de que suele ser tasas más altas, se tiene menos riesgo dado que el monto de dividendo mensual queda fijo, en UF y solo registrará un aumento de la carga hipotecaria en la medida que el ingreso, que suele ser en pesos, no se reajuste con velocidad suficiente respecto al IPC. Dado que muchos contratos están sujetos a correcciones trimestrales o anuales de IPC, en contexto de inestabilidad como el actual, suele ser la mejor opción.

Solo en el caso de tener seguridad de que los ingresos aumentaran en el futuro, se puede optar a una tasa más baja si se pacta una tasa variable. Esta es una tasa en que el interés se revisa con periodicidad fija (semestral o anualmente), pudiendo disminuir o aumentar según sea el contexto económico, en base a un índice de referencia. Dada la alta incertidumbre actual, es menos recomendable si no se tiene certeza de los ingresos futuros. En cambio, si existe una certeza que vendrá un aumento de ingresos dentro de los próximos años, quizás la opción de una tasa mixta pueda ser atractiva, dado que en este esquema se pacta una tasa fija por un periodo que suele ir de 5 a 7 años, para luego tener una tasa variable por el resto del período pactado en el crédito hipotecario.


c) Quién está pagando una propiedad?

Hoy en día la portabilidad financiera permite cambiar o negociar un nuevo crédito hipotecario con condiciones de tasa distintas con mucha mayor facilidad. La portabilidad a su vez a favorecido la competencia entre entidades financieras, lo que permite optar con facilidad a aquella que ofrezca a la persona mejores condiciones. Ante eso, si se tomo un crédito hipotecario hace algunos años, renegociar este crédito puede ser una buena opción en este momento, dado que la tasa de interés hipotecaria, si bien ha subido, sigue estando en niveles bajos respecto de hace unos años atrás. Por ejemplo, si se optó hace algunos años por un crédito de tasa variable o mixta, puede ser una buena oportunidad de negociar una tasa fija incluso menor, dependiendo del período en que se optó por el crédito. En definitiva, esto depende claramente de las condiciones particulares, pero nuestra invitación es a informarse y buscar la mejor opción.

d) Quien quiere vender una propiedad

Para quien quiere vender una propiedad este es un buen minuto, en especial si esa propiedad es una casa, dado el gran aumento de plusvalía que se ha experimentado en el último tiempo producto de la pandemia. Los valores actuales de UF, junto con la alta demanda de propiedades con mayor espacio, ha hecho que exista una valoración muy importante de este tipo de inmuebles por parte de los compradores, y en efecto, para casas hemos observado que nuestras publicaciones pasan menos tiempo en exposición, lo que habla del gran dinamismo de este mercado. El mercado de departamentos por su parte ha experimentado también alzas de plusvalía en lo más reciente, por lo que también podemos decir que es un buen momento, aunque su velocidad de venta suele ser menor que el mercado de casas.

e) Quien compró una propiedad para invertir o quiere comprar para inversión.

Pensando en la inversión, es un buen minuto, en especial si se posee ya el ahorro del pie, y se busca una vivienda en entrega inmediata. La razón de esto es que a pesar de que la tasa hipotecaria esta al alza, esta aún se encuentra en niveles bajos respecto desde una perspectiva histórica, pero aún tiene espacio para seguir creciendo, dada la incertidumbre futura respecto al mercado de inversión a largo plazo producto de la situación de las AFP y las perspectivas de inflación. Por esta razón, comprar ahora una vivienda en entrega inmediata permite escriturar esa vivienda dentro de estos meses. En cambio, una vivienda en verde o en blanco se escriturara dentro de varios meses o años, donde las condiciones de tasa pueden ser menos favorables que ahora.

Anteriormente habíamos comentado que era un buen momento para comprar una propiedad, ¿cambia el escenario con esta alza?

Como comentamos en la pregunta anterior. Las tasas aun se encuentran en niveles bajos respecto de sus valores promedio de la ultima década, por lo que la inversión en un bien raíz sigue siendo atractivo. Además, si seguimos experimentado una situación complicada por el lado de los costos de construcción, veremos a futuro nuevas alzas de precios, por lo que los precios actuales no bajaran. Además, si se está pensando en invertir para arrendar, la demanda de arriendo esta muy dinámica, por lo que un departamento o una casa se esta arrendando más rápido que antes, y las rentabilidades siguen siendo superiores respecto de otros activos financieros, y esto es especialmente relevante en el mercado de casas, cuyos precios de arriendo, y por ende, sus rentabilidades han superado en algunas comunas a los departamentos. Lo que cambia con esta alza es que se hace más atractivo invertir en propiedades en entrega inmediata o pronto a terminar su construcción, de manera de poder escriturar pronto, y así aprovechar las tasas, antes que suban más.

¿Qué se espera para los próximos meses? ¿Que siga la tendencia al alza? ¿Que vuelvan a aumentar las TPM?

Un escenario de sobrecalentamiento de la economía, con una inflación al alza fuera del rango de tolerancia del Banco Central es un escenario que seguramente empujará al ente a seguir la senda de normalización de la TPM. En palabras simples, lo que el Banco Central buscará es por un lado estimular el ahorro y por otro, encarecer los créditos, en especial los de consumo, de manera de que el aumento de liquidez que seguiremos experimentado no se traduzca en mayor presión sobre los precios. En este escenario, entonces seguiremos viendo aumentos en la TPM.

Es necesario recalcar, sin embargo, que las tasas hipotecarias están más ligadas a la evolución de las tasas de interés del mercado secundario de bonos a 10 años, y no tanto a la TPM, la que afecta directamente el costo de créditos de consumo. Es así como, al ver la evolución de las tasas a largo plazo vemos que estas han crecido desde enero 180 puntos base, llegando al nivel promedio de los últimos 5 años previos al estallido, por lo que podríamos suponer una normalización de ésta si no hay grandes sobresaltos en la coyuntura económica. Al comparar la evolución de las tasas hipotecarias, vemos que estas aun o se alinean con las tasas de largo plazo, por lo que hay espacio de crecimiento entre 70 a 100 puntos base aún. Esto implica que durante los meses que quedan de 2021, la tasa hipotecaria debería estabilizarse en un rango entre 4% a 4,5%.

Considerando el alto valor del suelo de la RM ¿Esto aumentará más el valor de las propiedades? ¿Podría producirse una burbuja inmobiliaria?

El valor de las propiedades estimamos que seguirá al alza. Estamos en una situación en la que se crean año a años más hogares nuevos de los que construimos en nuestras ciudades. Esto ha repercutido no solo en el aumento del allegamiento en Chile, sino que además en la demanda por vivienda, y por ende en la demanda de suelo, elevando los precios por sobre el crecimiento de los salarios.
Dado que el costo del suelo es uno de los principales factores del costo un proyecto de vivienda, y si consideramos además que el costo de los materiales en la última década también ha subido de manera importante, nos damos cuenta que el aumento del precio de la vivienda se debe prácticamente en su totalidad a su estructura de costos, y el dinamismo se ha mantenido entonces producto de la alta demanda. A pesar de que cada año construimos más viviendas, solo estamos produciendo 2/3 del número de nuevos hogares, por lo que los crecimientos en la oferta no afectan al precio, y sigue el aumento de plusvalía.

No estamos así en un escenario de burbuja sino en un aumento de precios producto de la estructura de costos de la industria. Por un lado, una burbuja se caracteriza por un aumento de precios altamente especulativo y no sustentado en sus costos, lo que no es nuestro caso, y por otro, con compradores que pueden entrar en una desvalorización violenta producto, por ejemplo, que no puedan pagar, como paso en estados unidos y España el 2008, donde se producía vivienda al mismo ritmo del crecimiento del número de hogares, pero el crédito hipotecario estaba altamente desregulado. Nosotros poseemos en cambio una banca muy prudente y que tiene una estructura de evaluación de riesgos muy estricta. Esto produce que en general, la cartera hipotecaria es de bajo riesgo, y en efecto, a pesar de la crisis económica y la pandemia, no observamos aumentos significativos de la morosidad hipotecaria, lo que habla de la solidez del mercado.

Es así que para contener el crecimiento del precio del suelo y por ende el precio de la vivienda, es absolutamente necesario que pensemos como habilitar más suelo para densificación, en una planificación urbana integrada, que permita por un lado dar cabida a más hogares en la ciudad de una manera equilibrada con su capacidad de carga y por otro, habilite buenas condiciones urbanas en lugares hoy carentes, de manera de que el suelo en esos lugares sea también atractivo para el desarrollo inmobiliario.

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