Crédito hipotecario: ¿Qué opciones existen?
¿Cuánto costará la propiedad que quieres comprar? Te recomendamos que conozcas los precios visitando y cotizando distintas propiedades. Si ya la encontraste, puedes pre-evaluarte en nuestra sección de Financiamiento TOCTOC para simular tu crédito hipotecario y evaluar tus posibilidades.
El pago de una vivienda se compone de una parte inicial en efectivo (denominada PIE) y el restante por medio de alguna de las opciones de financiamiento disponibles en el mercado para totalizar el valor de la propiedad.
Tipos de Financiamiento
La parte restante que no cubre el pie, podrás financiarlo de acuerdo a las dos opciones existentes:
1.- Crédito Hipotecario.
2.- Leasing Habitacional.
Al considerar una inversión inmobiliaria, es fundamental entender cómo se estructuran los flujos de pago. Planificar adecuadamente el desembolso inicial y las cuotas subsecuentes puede maximizar el retorno de inversión y minimizar riesgos financieros.
Crédito Hipotecario: Corresponde a la forma más común de financiar la propiedad y se basa en un prestamos por parte de una institución financiera que cubre hasta un 90% del valor de la propiedad. No sólo los bancos entregan este tipo de créditos. Están las cajas de compensación, compañías de seguros y cooperativas entre otras. Existen dos tipos de créditos hipotecarios que dependen de la forma en cómo la institución financiera obtiene los fondos para generar dichos créditos.
1.1- Créditos Mutuos Hipotecarios: Es el tipo de financiamiento más común al momento de adquirir una vivienda y su naturaleza radica en posibilidad de endosar (ceder o vender) el crédito por parte de la institución financiera que lo otorga de acuerdo a la forma que está deba obtener los fondos para financiar la compra de la propiedad.
1.1.1 Endosable: Préstamo hipotecario que se otorga para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de una vivienda; compra de sitios, oficinas o locales comerciales; refinanciamiento de mutuos hipotecarios o préstamos para fines generales.
Su principal característica es que puede ser endosado o vendido a terceros para su financiamiento, siendo este último el acreedor del mutuo hipotecario. No obstante, para todos los efectos del préstamo, la relación sigue siendo entre el deudor y el banco que otorga el préstamo originalmente.
Para que una institución pueda emitir un crédito mutuo hipotecario endosable debe cumplir con las exigencias de la superintendencia de valores y seguros para convertirse en un Agente Administrador de Mutuos Hipotecarios endosables.
1.1.2 No Endosable o de recursos propios: Préstamo hipotecario que se otorga para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de una vivienda; compra de sitios, oficinas o locales comerciales; refinanciamiento de mutuos hipotecarios o préstamos para fines generales.
Este tipo de crédito se caracteriza por la utilización de recursos propios por parte de la institución financiera correspondiente. Y a diferencia del crédito señalado anteriormente, este no puede transferido mediante endoso a otra institución.
1.2-Créditos Hipotecarios con letras de crédito: Este tipo de crédito hipotecario se financia con un instrumento que emite el banco, denominado “letras hipotecarias”. Estas letras pueden ser transadas por el banco emisor en la bolsa de valores para así obtener los recursos que financias el crédito otorgado al deudor.
El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado y las diferencias se pueden ver expresadas en:
Valor de letra = Valor de transacción: No se genera diferencial, por lo tanto, quien asuma la carga del diferencial no asumirá costo alguno.
Valor de letra > Valor de transacción: Al generarse un diferencial positivo, quién asuma la carga diferencial obtendrá un beneficio. Que en caso de ser el solicitante del crédito podrá utilizarlo en descuento de dividendo a futuro (En ningún caso obtener dinero líquido por esta operación)
Valor de letra < Valor de transacción: En este caso, se genera un diferencial negativo para quien asuma la carga. Por lo tanto, en caso que resulte ser el deudor, deberá pagar la diferencia mediante aumentos en dividendos futuros.
En la escritura del crédito hipotecario se debe precisar la parte que se hará cargo de los diferenciales cuando se produzcan.
Para las letras hipotecarias, es el banco quién asume la deuda ente los tenedores de la letra. Y son estos últimos quienes financian el crédito. El cliente asume el compromiso con el banco y mediante este tipo de crédito se puede financiar hasta el 75% de la propiedad.
2.-Leasing Habitacional: Corresponde a un contrato de arriendo con compromiso de compraventa firmado entre la institución financiera a quien pertenecerá el bien raíz hasta que el arrendatario cumpla con la cantidad de pago mensuales determinados según se haya pactado. Al final de ese tiempo el banco debe proceder a transferir la propiedad al arrendatario, quien a su vez se convertirá en el propietario del bien raíz.
Este tipo de financiamiento está enfocado a personas con baja capacidad ahorro para financiar el porcentaje de pie que exige un crédito hipotecario pero que si tienen la posibilidad de pagar un arriendo mensual. Esto debido a que el ahorro previo exigido es de un 5% del valor de la vivienda y el dividendo mensual es parecido al costo de un arriendo
Además, se contempla el acceso a un subsidio habitacional especial para este tipo de operaciones cumpliendo las condiciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Tasas de interés: Un elemento fundamental al momento de elegir un crédito o leasing habitacional es la tasa de interés que debes pagar por el dinero que solicitas. Para ello, es importante que conozca tanto el valor de la tasa como las condiciones que se presentan en el crédito.
Existirán 3 tipos de tasas de interés que encontrarás al momento de solicitar un crédito y cada una de ellas genera distintas consecuencias.
Tasa fija: Para este caso, la tasa de interés sujeta al crédito que pagarás, será la misma a lo largo del periodo pactado. Por lo tanto, no considerará fluctuaciones del mercado. Suelen ser más altas que otros tipos de tasas, pero a su vez, los riesgos son menores.
Tasa Variable: Cuando se tiene una tasa variable, el valor de esta se verá afectada en función de cambios económicos y sujeta revisión cada año. Por lo tanto, puede aumentar o disminuir y en función de esto, aumentar o disminuir el costo final del crédito. En estos casos, la tasa es menor que la fija puesto que el riesgo es mayor.
Tasa Mixta: Esta opción ha de utilizar una combinación de ambas tasas señaladas anteriormente. En donde los primeros años el crédito se aplica mediante una tasa fija y los siguientes una tasa variable. Así se tendrá cierta seguridad de los pagos exacto durante los primeros periodos del hipotecario y luego, que está varíe según las condiciones económicas. Asumiendo cierto riesgo pero con opciones de disminuir el interés.
¡Si estás buscando comprar una propiedad, revisa el paso a paso para hacerlo de manera más sencilla!
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