Expertos analizan la fluctuación de los precios de viviendas | Trade-news.cl
TOCTOC en Prensa, 10 de julio del 2024
La Cámara Chilena de la Construcción entregó estudio de la realidad regional en su informe de ventas, que entre enero y mayo de 2024 crecieron 22% respecto a igual periodo del año anterior.
Este lunes, se dio a conocer un estudio de la empresa inmobiliaria RE/MAX que indica que se mantiene un alza en los precios de arriendo de departamentos, mientras que los de casas seguían una tendencia a la baja. Así, por ejemplo, las casas usadas alcanzaron su precio más bajo en un año, ubicándose en los $197.510.321 en promedio, lo que se explicaría a su vez por un aumento en la cantidad que las casas pasan publicadas esperando a ser vendidas.
En tanto, los departamentos usados alcanzaron un precio récord histórico con $189.703.257 promedio a junio de 2024. “Cuando las propiedades están más días publicadas, los propietarios prefieren ajustar los precios. A la inversa está pasando en los departamentos con los días de publicaciones, menos días en el mercado, hay ajustes de precios al alza, ambas cosas son bien correlativas”, explicó Yuval Ben Haym, director de RE/MAX en Chile.
Al respecto, el académico y experto inmobiliario de la UANDES José Miguel Simian Soza explica que, en el análisis de la consultora, “puede haber un error en la mirada de precios”, y explica que “los precios están en pesos y se consideran como precios promedios de una unidad (casa o departamento), los cuales son muy difíciles de comparar de esa manera dada la heterogeneidad de las viviendas (tamaños, características, ubicaciones, etc.)”. El experto cita otras mediciones para explicar esta perspectiva. “Los índices de precios que ‘estandarizan’ las propiedades muestran un panorama algo distinto, al menos hasta el primer trimestre: el índice de precios hedónico de TOCTOC muestra los precios bajando, especialmente para las propiedades para entrega inmediata y también el índice que calculan Portalinmobiliario y Mercado Libre muestra lo mismo”. “El IPV del Banco Central no se ha publicado todavía para el primer trimestre”, agrega.
Factores y proyecciones
En cuanto a los factores que podrían estar influyendo en estas fluctuaciones, Simian detalla que “enfrentamos un mercado inmobiliario que se ha enfriado mucho respecto de lo que vimos hace unos dos años atrás. No veo tan clara una recuperación fuerte. Pienso que la presión a la baja sobre los precios, tanto de casas como de departamentos se mantendrá en el próximo tiempo”. “Hay que considerar”, agrega, “que un mercado inmobiliario poco líquido implica largos tiempos de las propiedades (lo que se ve en los meses para agotar stock en las viviendas nuevas y los tiempos de venta para las usadas) y una alta dispersión de precios en general.
Adicionalmente, y las cifras del Banco Central lo han mostrado, es un mercado con mucho menos actividad de compraventa”. Simian recalca que “no veo al mercado recuperándose pronto. Las tasas de interés (en UF promedio para los créditos hipotecarios) no bajarán en el corto plazo; de hecho, subieron en junio; los precios no han bajado suficiente para compensar el mayor costo financiero y tampoco los salarios reales han subido suficiente”.
Realidad regional
Desde la Cámara Chilena de la Construcción filial Concepción, su presidente Bernardo Suazo Peña explicó que “en base a registros disponibles y públicos de conservadores de bienes raíces del Gran Concepción durante el año 2022 se vendieron 4.373 casas, de las cuales 55% corresponde a casas usadas”. El también arquitecto de la U. del Bío-Bío, detalla que, en algo, el escenario local se asemeja a lo que describe el informe de RE/MAX para el mercado nacional. “El mismo análisis, pero en el mercado de departamentos es diametralmente opuesto donde casi 75% de los departamentos transados el mismo año son nuevos”. “Creemos”, concluye Suazo, “que esta tendencia se debe al agotamiento de superficie factible para la construcción de nuevos proyectos de casas, situación que el mercado corrige con una mayor participación de casas usadas en las ventas”.
En términos generales, la CChC Concepción informó que entre enero y mayo de 2024, la venta de viviendas alcanzó las 1.402 unidades comercializadas en el Gran Concepción, lo que implica un aumento de 22% respecto a igual periodo del año anterior. La variación positiva en las ventas se compone por un incremento de 16% en el mercado de departamentos y de 60% en el mercado de casas. Al desagregar por comunas, el informe local -que incluyó información de 52 empresas inmobiliarias y/o constructoras socias y no socias de la CChC- concluye que, tanto en casas como en departamentos, Concepción es la que muestra una mayor cantidad de ventas acumuladas en el periodo estudiado, alcanzando casi el 70% del total. Le siguen San Pedro de la Paz con un 16% y Talcahuano con un 10%.
El informe de la CChC Concepción, detalla además, que es muy importante destacar las sustantivas diferencias del mercado local con el sobre stock que existe en la Región Metropolitana, pues a nivel local sólo el 6% de la oferta de departamentos y 12% de la oferta de casas se encuentra con entrega inmediata. Y finaliza precisando, respecto a los precios, que si bien durante gran parte del año pasado se mantuvieron estables, la presión inflacionaria en los costos de los materiales de construcción y las exigencias normativas, traspasaron un alza de un 5% anual en los departamentos durante mayo. En tanto que las casas promedian variación anual de +2%. A su vez, un 79% de la oferta total cuenta con precios que no superan las 4.000 UF, concluyó el gremio constructor de Concepción.
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