Oferta de casas nuevas en RM alcanza mínimos históricos y plazo para agotar stock es de solo 9,2 meses

Al primer semestre de este año, el mercado de las llamadas viviendas unifamiliares totalizaba solo 6.153 unidades disponibles, el menor registro de las últimas dos décadas, y volumen 26% inferior frente al que existía en igual fecha de 2020. Los valores, en tanto, presentan una tendencia alcista general por la mayor demanda, registrando un incremento de 15% en doce meses.

Tras el mejoramiento paulatino de la situación sanitaria en el país y la mantención de bajas tasas de interés en los créditos hipotecarios, el mercado inmobiliario ha experimentado un significativo repunte durante este año frente al alicaído 2020, situación que en el caso de las casas nuevas en la Región Metropolitana se refleja en un crecimiento de las ventas de un 50% durante este primer semestre en comparación con igual período del ejercicio pasado, según cifras de Toctoc.com.

José Ignacio Vicente, Gerente General del sitio online que contempla más de 1.500 proyectos habitacionales, comenta que ‘durante este período hemos visto un mantenimiento de las buenas cifras en general, además de un impulso significativo en la demanda de casas, lo que explica que la oferta de estas mismas se encuentre actualmente en sus mínimos históricos’.

De esta manera, el stock de casas en la capital ha alcanzado sus menores registros en las últimas dos décadas, anotando solo 6.153 unidades disponibles a junio último, una reducción anual de 26%, y con precios que han aumentado, por su parte, un 15% en un año. Esto, asimismo, conlleva a que el plazo para agotar la oferta disponible se encuentre en solo 9,2 meses a nivel capitalino. Por comunas, en tanto, este lapso puede ser incluso menor, como ocurre en Pudahuel, donde el tiempo para que las inmobiliarias vendan su actual volumen es de 3,5 meses, seguido de Peñaflor (4,9) y Maipú (7), siendo los tres los promedios más bajos. En la otra vereda, La Florida (13,2 meses), Padre Hurtado (10,7) y Peñalolén (10,7) se encuentran con las proyecciones más prolongadas en cuanto a su ciclo de ventas (ver infografía).

Dentro de los factores que inciden en los tiempos para acabar el stock, los expertos señalan que no solo influye la disponibilidad de viviendas en cada comuna, sino también el valor de estas, ya que a menor oferta con precios más altos, no necesariamente se venderá en un lapsus más breve.

Respecto a la composición de la oferta, los datos de Toctoc.com muestran que los proyectos en blanco suman 645 casas, equivalentes al 10,5% del total (aquellos que cuentan con el permiso de edificación o adecuación del terreno, pero aún no se han iniciado las excavaciones). La oferta en verde (en construcción) asciende a 3.728 unidades (60,6%), mientras que la que está para entrega inmediata corresponde a un 28,9%, es decir, 1.780 unidades. Al respecto, las comunas que concentran la mayor disponibilidad son Padre Hurtado, Colina y Lampa. Esta última, sin embargo, es la única que muestra un aumento en la oferta en comparación con un año atrás.

Rodrigo Abufon, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, explica que la menor disponibilidad de suelo y la mayor demanda de clientes son parte de las razones de la poca oferta existente. ‘La construcción de casas está circunscrita a las comunas que se ubican fuera del radio Américo Vespucio por la mayor disponibilidad de terrenos. Antes de la pandemia, los requerimientos estaban centrados principalmente en departamentos, privilegiando ubicación y conectividad al transporte público. Esto cambió en el último año y medio con el teletrabajo, generando un cambio importante en la industria’, señala.

AJUSTE DE PRECIOS para un nuevo nivel de equilibrio

‘Si bien aún es pronto para hablar de cambios a largo plazo en la compra de viviendas producto de la pandemia, sí es claro el significativo impulso en la demanda de casas de los últimos 12 meses, que ha hecho que la oferta se encuentre en este minuto en un mínimo histórico, con oferta solo para ocho o nueve meses más’, afirma Vicente. Las principales razones: la baja oferta disponible en el mercado, y por otra parte, la alta demanda, que ha implicado un ajuste en los precios para generar un nuevo nivel de equilibrio’, dice Vicente.

En cuanto al precio, este llegó a una media de 61 UF/m2 en la Región Metropolitana, representando un alza de 15% entre la primera mitad de 2020 e igual fecha de 2021, según el informe de Toctoc.com, continuando con la tendencia alcista que venían experimentando las propiedades en general, previo a la crisis.

Peñaflor (24%), San Bernardo (19%) y La Florida (18%) son las comunas que presentan la mayor variación anual respecto al valor de la UF/m2. En tanto, Las Condes (-10%), Cerrillos (-7%), Lo Barnechea (-3%), Talagante (-2%) y Vitacura (-1%) son las cinco zonas donde se evidenció una disminución en los precios.

Respecto a las ventas a junio de este año, Padre Hurtado (84 unidades) es la comuna que lidera este indicador, seguida por Lampa (77 unidades), Buin (72 unidades) y Colina (71 unidades). Todas estas zonas tienen en común el factor periférico en su ubicación —pero con alta conectividad al mismo tiempo—, una tendencia que, según comentan los inmobiliarios, vino a consolidarse tras el arribo del covid-19.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers International, sostiene que las importantes extensiones de terreno que requieren los proyectos de casas desplazan estas construcciones hacia las afueras del Gran Santiago, áreas que están en proceso de urbanización o de extensión de la ciudad.

‘La alternativa para vivir en la periferia es contar con una miniciudad, que tenga todos los servicios (comercio, educación compatible con las aspiraciones del grupo familiar, salud, seguridad, etc.) que permitan vivir y trabajar (ahora telemáticamente) desde esa ubicación. Lamentablemente, se visualiza que hay mucho interés, pero al final hay pocas opciones consistentes con las aspiraciones y posibilidades reales de los grupos familiares’, dice Gleisner.

MAYORES ESPACIOS Y TELETRABAJO: el efecto pandemia en el nuevo cliente

Según explican los expertos, la oferta de casas nuevas en el Gran Santiago había venido a la baja en la última década, debido a una mayor preferencia de la gente por comprar departamentos: con ubicaciones céntricas, mayor seguridad, precios, etc. Sin embargo, la pandemia ha aumentado la preferencia por mayores espacios, lo que ha llevado a un aumento en la demanda de casas, a lo que se suma el teletrabajo, ya que la flexibilidad laboral ha permitido que las personas opten por irse a zonas periféricas de la ciudad, sin preocuparse de las distancias.

Pablo Bustos, gerente comercial de Inmobiliaria Manquehue, comenta que actualmente el consumidor pone más foco en la calidad de vida que pueda tener en su vivienda, privilegiando los espacios interiores y exteriores de esta. ‘Producto del teletrabajo, ya no es tan importante vivir en zonas céntricas, sino que también en zonas más periféricas, aunque con buena conectividad y servicios en el entorno. Se ha hecho aún más patente la aspiración de salir de las comunas densificadas para tener una mejor calidad de vida en un mayor espacio’, asegura.

Opinión que comparte Juan Pablo Bezanilla, gerente general de Inmobiliaria Indesa, quien indica que ‘el mayor tiempo que pasamos en nuestros hogares hizo que la valorización de espacios amplios, cómodos y bien conceptualizados moviera la demanda de viviendas hacia las casas’.

Fuente: www.emol.com