Estudios TOCTOC: Desafíos para el acceso a la vivienda en Chile
En TOCTOC queremos entregarte la mejor información, para que tomes la mejor decisión. Comprometidos con esta misión, durante el año 2021 hicimos un ciclo de Webinars en torno a la «Densidad Equilibrada» en el que se abordaron tres grandes temas: «El acceso a la vivienda en Chile», «La normativa urbana y la disponibilidad de suelo en el gran Santiago» y «El modelo de arriendo como tenencia de vivienda».
Motivados por esta iniciativa, la Gerencia de Estudios de TOCTOC, liderada por el Economista Daniel Serey, preparó tres grandes estudios, con data única del mercado inmobiliario, recopilada desde la plataforma de inteligencia territorial de TOCTOC, INFOGIS y los informes de monitoreo de Mercado inmobiliario y de rentas, INFOINMOBILIARIO e INFORENTA de TOCTOC.
Gracias a la data aportada y analizada por el equipo de la Gerencia de Estudios de TOCTOC, se generaron tres documentos, cuya data y principales conclusiones ponemos al servicio de nuestros clientes como una invitación a sumarse a la discusión y sobre todo a la generación de soluciones frente a los diferentes desafíos a los que nos interpela esta radiografía al mercado de la vivienda en chile para el año 2022.
Acceso a la vivienda en Chile: ¿Qué factores inciden en esta realidad?
El acceso a la vivienda es un problema multidimensional, que experimentan la mayoría de las economías a nivel global, y que es en esencia un problema de descalce entre la oferta y la demanda: No construimos lo suficiente (solo dos tercios del crecimiento en el número de hogares) , y de lo que se construye, hay segmentos de población cada vez más grandes que no tienen acceso vía mercado tradicional (descalce de oferta con tipos de hogares).
Las soluciones deben entonces orientarse, por un lado, a generar mayor oferta: Políticas de disponibilización de suelo. Planificación Urbano Integrada. Incentivos y proyectos de integración, nuevos modelos de tenencia, etc. Y, por otro lado, a generar mecanismos eficientes de acceso a la vivienda: Créditos y subsidios especiales (subsidios a clase media, subsidios a primera vivienda, créditos con aval del estado). Tenencia en arriendo como solución habitacional, al largo plazo (por ejemplo, arriendo social o experiencias de affordable-rent como en Londres).
Sólo abordar el déficit cualitativo actual en Gran Santiago requeriría un monto equivalente a dos décadas del presupuesto completo del MINVU. Es por eso que necesitamos múltiples soluciones, en esquemas de cooperación publico-privada.
Normativa urbana y disponibilidad de suelo en el Gran Santiago
El desafío del déficit habitacional presente y futuro nos evidencia la necesidad de disponibilidad de suelo para densificación. Constatamos para las 22 comunas que concentran el 95% de la actividad inmobiliaria de densificación, que el suelo disponible para densificación de más de 3 pisos es de 12.538 ha, equivalente al 9,2% de todo el suelo construido en Santiago. De estas, cerca del 45% posee restricciones por el lado de la constructibilidad y la densidad, y solo 990 poseen buen acceso al metro. La necesidad de una planificación urbano integrada, que entregue gobernanza de ciudad sobre el territorio es prioritaria.
Modelo de arriendo como tenencia de vivienda
Importantes cambios demográficos han acelerado el crecimiento de hogares por sobre el crecimiento vegetativo.
Al mismo tiempo, la reposición de unidades ha sido más lenta que la creación de nuevos hogares, lo que ha impulsado el déficit y el hacinamiento. A esto se suma el aumento de precios de vivienda, que ha impulsado no solo el arriendo, sino que la inversión en vivienda en búsqueda de rentabilidades.
Estos efectos combinados han sostenido la dinámica de crecimiento de precio de vivienda de las últimas décadas, haciendo la propiedad más inalcanzable para muchos hogares, pero a su vez han contenido los precios de arriendo, que crecen a la mitad de velocidad que la venta.
Bancarización, ahorro, ingresos y precios de vivienda tienen un efecto importante en la probabilidad de un hogar de convertirse en propietario. Luego de la pandemia, la dinámica del mercado tiende a uno más estrecho, con mayores precios y menor oferta. Por su parte, esto aleja aun más la aplicabilidad del subsidio DS52. Dado este contexto, se hace cada vez más imperioso la exploración de nuevos modelos y políticas publicas orientadas a la oferta y la demanda, que acerquen la vivienda a los hogares.
En TOCTOC estamos comprometidos con usar nuestro conocimiento para aportar a todos los sectores de la sociedad data – usuarios, corredoras, inmobiliarias, organismos gubernamentales, centros de estudios – para entender la realidad habitacional del país e invitarlos activamente a ser líderes en la solución del problema del acceso a la vivienda en Chile, construyendo una ciudad inclusiva y PARA TODOS este 2022.
TOCTOC ¡Por una ciudad con todos!
