Métricas de inversión inmobiliaria: CAE

• CAE o Carga Anual Equivalente

Lo primero, es pedir una simulación de Crédito Hipotecario, en diferentes entidades bancarias. Con eso, obtendré un CAE, o “Carga Anual Equivalente”, que corresponde a un indicador porcentual, que incluye los intereses, gastos y seguros asociados a un crédito hipotecario, expresados en forma anual. 

Cada Banco me entregará un CAE diferente, según sus tasas y seguros, y evidentemente el más barato o conveniente en términos de precio-cobertura, es el que me convendrá.

Una vez obtenido el CAE, debo considerar otra métrica que es el ROA o Cap Rate, que corresponde al % de rentabilidad anual del departamento, es decir, si lo arriendo, cuánta ganancia obtendré anualmente. La fórmula para calcular el ROA es es:

Arriendo estimado de la propiedad x 12 (meses del año) 

_____________________________________________  =   % Rentabilidad anual

                           Valor de la propiedad

El % de rentabilidad anual, tengo que compararlo con el CAE, que es el costo total del crédito hipotecario. Lo ideal es que el ROA sea mayor al CAE, porque ésto quiere decir que la propiedad se pagaría con el arriendo. Pero, como han ido subiendo los créditos hipotecarios (por las alzas en la Tasa de Política Monetaria) lo más probable es que el el CAE sea más alto que la rentabilidad, es decir, que lo que gane anualmente arrendando la propiedad no me alcance para cubrir el total del dividendo anual. En este caso, podríamos pensar que no conviene, sin embargo, si puedes sostener este gasto extra, con tus ingresos, sólo tendrías que hacerlo durante un tiempo ya que lo que se espera es que, al ser cíclica la economía, las tasas en algún momento (cuando se controle la inflación) vuelvan a bajar.

La gracia que tiene invertir en bienes raíces – y que no tienen ningún otro tipo de activo – es que al pagar el dividendo con la plata del arriendo, estás multiplicando tu capacidad de invertir, porque con la plata del arrendatario estás pagando una deuda que te está permitiendo capitalizar un departamento con la plata del banco. Esta ventaja única que tienen los activos inmobiliarios, sobre otros que no la tienen, es algo que sigue siendo muy beneficioso porque estás capitalizando una propiedad, que además está acumulando plusvalía con los años (aumento del valor del m2).

Si al final del día yo recibo mi sueldo, sólo cuento con lo que puedo ahorrar de él para invertir. En cambio,cuando uno invierte en un departamento, es como si estuviera sacando ahorros de dos bolsillos, aumentando su capacidad de ahorro para  inversión, y esa plata es la plata del banco que se está pagando con el arriendo. Esto es clave ya que te ayuda a acelerar tu camino como inversionista y por esto es que los activos inmobiliarios son tan importantes dentro de un portafolio de inversión. Mientras más departamentos puedas comprar para invertir, mayor será tu capacidad de ahorro-inversión, siempre y cuando logres que el ROA sea mayor que el CAE o puedas pagar la diferencia que no cubre el arriendo con holgura.

• ¿Cómo evaluar una oferta inmobiliaria?

Para evaluar una oferta inmobiliaria, hay que ser muy analítico y no creer ciegamente en estas super ofertas que dicen “Departamentos con 30% de descuento”. Para ésto también se usan métricas: el ROA, es la mejor métrica de comparación y se debe comparar con el ROA de la comuna. Para calcular el ROA de la comuna, sólo tienes que entrar a TOCTOC, buscas propiedades similares a la que quieres comprar en la misma comuna, y buscas propiedades en arriendo y venta. Tomo una muestra de 6 a 8 propiedades, calculo el ROA de las 8 propiedades y me da un ROA de la comuna y con eso tengo una muestra. Si ambos ROA son similares, quiere decir que la propiedad realmente no está con un descuento, pero si el ROA de la propiedad que me ofrecen es más bajo que el ROA promedio de la comuna, claro, es una oportunidad real.

Ahora que ya conoces los principales beneficios para invertir, los tipos de propiedades y sus modalidades, además de las principales métricas, te invitamos a evaluar también los riesgos de la inversión inmobiliaria. Ya que toda decisión siempre debe evaluar tanto los riesgos como los beneficios.

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