Tasas históricamente bajas ¿Es este el mejor momento para invertir, repactar o tomar un crédito hipotecario?
Desde hace 2 años, las tasas de interés se han mantenido en una baja histórica en Chile.
Según el Banco Central de Chile, su valor fue 3,17%, en octubre de 2018 pero ya en junio de 2019 las tasas para vivienda descendieron al 2,8%, y para julio llegaron al 2,53%. Esta baja histórica puede beneficiar a quienes pidieron un crédito hace 3, 4 o hasta 5 años, cuando las tasas eran mucho más altas. A esto se une que por muchos años Chile ha mantenido tasas de interés hipotecario de entre 7% y 8% anual. Por esa razón, este momento es ideal para la adquisición de viviendas o el re-financiamiento de los créditos anteriores, más aun si usas inteligentemente tu pie. Esto se entiende porque al hablar de créditos hipotecarios nos referimos a pagos que se harán a 20, 30 o incluso a 40 años, por lo que la baja actual en las tasas es atractiva para hacer nuevos negocios.
En el caso de la re-negociación de los créditos hipotecarios ya recibidos a una menor tasa de interés, significaría a la larga un ahorro en el valor del inmueble por el que se está pagando. Esta re-negociación también podría usarse para reducir el número de dividendos a pagar, manteniendo el pago mensual de los mismos.
Solicitar nuevos créditos hipotecarios: ¡Ahora o nunca!
Según refirió Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CchC) en entrevista con La Segunda, en estos momentos quien tenga la posibilidad de tomar un crédito hipotecario debe hacerlo y no esperar a que sea tarde. Al respecto, señala que hay que aprovechar el ciclo de bajas tasas que se registra desde hace 2 años, pues en cualquier momento pueden comenzar a subir.
En este mismo artículo el decano de la Facultad de Ingeniería y Negocios de la Universidad Gabriela Mistral, Erik Haindla apoya esta afirmación de Hurtado. A su juicio, si alguien tiene los recursos para comprar una vivienda, debe tomar un crédito hipotecario y hacerlo ahora, antes que las tasas de interés vuelvan a subir cíclicamente.
¿Y si lo que quiero es refinanciar mi crédito hipotecario?
Un estudio hecho por la consultora inmobiliaria Unda señaló que refinanciar los créditos hipotecarios aprovechando la baja en las tasas de interés es otra opción con muchos beneficios.
Esto podría hacerse de dos formas:
- Manteniendo el mismo dividendo mensual pero reduciendo el número de cuotas a pagar.
- Manteniendo el número de cuotas a pagar, pero reduciendo el dividendo mensual en función de la menor tasa de interés en el mercado actual.
El mayor ahorro se consigue al mantener el costo del dividendo mensual reduciendo a la vez el número de cuotas a pagar. Esto en parte obedece a que hay un menor impacto de los costos adicionales relacionados con la re-negociación de los créditos. Para aquellos que deseen re-financiar sus créditos, recomendamos que coticen en por lo menos tres bancos y consideren los gastos adicionales que implica la liquidación del crédito, impuestos y otros cobros.
El tiempo: factor clave para aprovechar la ventaja de las tasas bajas
Quienes deseen aprovechar las bajas tasas para re-financiar sus créditos deben tomar en cuenta el tiempo transcurrido desde que comenzaron a pagarlos. Si faltan pocos años para terminar de pagarlos, quizás no haya mucha ventaja en re-financiar los créditos a una tasa más baja. Esto se debe a que habrá que pagar nuevos intereses y gran parte de las cuotas ya pagadas cubrieron los intereses anteriores y solo algo de capital. A esto se agregan gastos operacionales asociados al re-financiamiento de los créditos.
Por otra parte, si ha pasado poco tiempo de empezar a pagar el crédito y este se refinancia a una menor tasa, hay una mayor disminución de la deuda pues se empieza a pagar más capital. Según el Servicio Nacional del Consumidor (Sernac), lo más recomendable es renegociar créditos hipotecarios recibidos hace solo 1 o 2 años.
Conclusión
Aprovechar las bajas tasas de interés es sencillo, pero debes tener en claro cómo quieres hacerlo. Decide qué te conviene más: ¿refinanciar el valor de los dividendos o bajar el número de cuotas? La primera opción te dará más holgura a la hora de cubrir tus cuentas mensuales, sobre todo si tu grupo familiar tiene las finanzas bastante ajustadas. Sin embargo, esta opción quizás no te genere un ahorro tan sustancial con el paso de los años como si lo hiciera seguir pagando los mismos dividendos a un menor número de cuotas. Es importante que tomes en cuenta el tiempo que llevas pagando por tus créditos. Si apenas estás empezando a hacerlo es buen momento para refinanciarlos.
Si por el contrario ya estás a punto de terminar de pagar, mejor deja las cosas como están o invierte en un nuevo proyecto inmobiliario, ante cualquier duda lo mejor es que hables con el representante de tu banco y que este te explique todas las opciones para que decidas cuál te conviene económicamente a largo plazo.
Nunca está de más que utilices un simulador de crédito hipotecario para que sepas cuál será el monto de tus dividendos y decidir a cuántas cuotas negociarías el pago.
