¿Cómo financiar tu pie de forma inteligente para tu departamento de inversión?
Adquirir un departamento como forma de inversión a futuro es una práctica que cada día crece más y más en Chile. La gran ventaja de este tipo de operación es que permite obtener ganancias sustanciales en la reventa o arriendo de departamentos comprados en zonas atractivas desde el punto de vista de servicios, conectividad y otras. Por supuesto, la compra de este tipo de inmuebles requiere contar con ahorros suficientes y un crédito hipotecario que permita cubrir el precio del inmueble. Utilizar tu pie para realizar esta compra es una excelente opción, pero hay que saber cómo aprovecharlo de la manera más ventajosa, ya que el inmueble no estará destinado a ser la vivienda principal del comprador, la presión por concretar la compra en un determinado tiempo es menor.
El problema viene cuando el pie es limitado o aún no se cuenta con el financiamiento externo para pagar la compra, debido al alto precio en los que se encuentran los departamentos (En Vitacura ya se superó los 90 UF/M2, una locura!). En este caso, existe la opción de cambiar la estrategia y en lugar de comprar un departamento listo para entrega, se puede elegir un proyecto en blanco o verde. Esto dará al comprador un lapso de tiempo de entre 12 a 36 meses para pagar, jugando con los plazos que la constructora y la inmobiliaria necesitan para la ejecución del proyecto, además, al financiar el pago del pie directamente con la inmobiliaria se elimina el pago de intereses sobre cada cuota.
¿Qué ventaja tiene usar mi pie para comprar a entrega futura?
Generalmente, quien desea adquirir un departamento ahorra primero el pie suficiente para pagar la mayor parte de su precio, y financia el resto con un banco o la inmobiliaria el resto. Para aumentar los recursos disponibles, se suele recurrir al ahorro a través de instrumentos de inversión y fondos mutuos, pero su rentabilidad es baja y es un método lento.
Hoy en día crece la práctica de adquirir el inmueble con entrega futura, en blanco o en verde, financiando el pago del pie en cuotas directamente con la inmobiliaria responsable del proyecto. Las cuotas incluso se pueden pagar con tarjeta de crédito, que permite flexibilizar el pago y pactar la deuda directamente con los bancos. De esta manera se gana tiempo para reunir el dinero necesario, sobre todo cuando los ingresos son limitados, y se evita el riesgo de un sobre endeudamiento.
El lapso de pago del inmueble será entonces tan largo como el tiempo de ejecución del edificio, suficiente para dejar todo listo antes de la entrega de la propiedad. Una ventaja adicional de esto es que el pago del pie queda separado del pago del dividendo del crédito hipotecario.
Por otra parte, una desventaja de comprar con entrega futura es que el comprador o inversionista solo tendrá acceso a la información que está en los planos y deberá confiar en la promesa de la inmobiliaria sobre el tiempo que tardará en recibir su departamento, en este caso es posible hablar de un retraso de 24 a 36 meses o más desde la firma de los papeles hasta la entrega de las llaves.
Ventajas de comprar en verde o en blanco
Al comprar un inmueble en verde el inversionista puede buscar un departamento en una zona más atractiva para la reventa o arriendo posterior. Adicionalmente, se cuenta con mayor poder de decisión sobre la ubicación y ventajas de ubicación y servicios del departamento.
Quien compra un departamento en verde tiene acceso a los pilotos del edificio, lo que facilita decisiones posteriores en cuanto a modificaciones. La principal ventaja de comprar en blanco un inmueble es que su precio suele ser menor que el de una obra en verde o lista para su entrega.
Al disponer de más tiempo antes de la entrega, el pago del pie se puede fragmentar en mayor número de cuotas, lo que beneficia al inversionista. Además, al tratarse de una obra aún no iniciada, el inversionista tiene mayor capacidad para elegir la ubicación del departamento, estacionamiento y bodega que este tendrá.
Desventajas de comprar obras no terminadas
En cualquiera de los casos, el mayor riesgo que se puede presentar es que la inmobiliaria no pueda cumplir su promesa de entregar la obra en determinado período de tiempo. Estas fechas pueden aumentar en semanas y meses por razones técnicas relacionadas con la construcción o incluso por problemas presupuestarios. En el caso de una obra en blanco, hay el riesgo adicional de que aparezcan diferencias evidentes entre el resultado final y lo presentado en planos al realizar al firmar la promesa de compra.
Esto incluye cambios en las dimensiones de los espacios de almacenamiento, estacionamientos, áreas recreativas comunes o incluso en la disponibilidad y calidad de algunos servicios básicos.
Conclusión
Es importante que sea cual sea la modalidad de compra que acuerdes con la inmobiliaria, guardes los planes y documentos para poder reclamar si hay divergencias en el resultado final. Procura siempre negociar con la inmobiliaria cualquier problema que encuentres, evitando pasar a otras instancias, para evitar más retrasos y gastos de dinero.
Siempre elige inmobiliarias con buen historial financiero. De esta forma tienes una garantía de que el proyecto no sufrirá retrasos o suspensiones que encarezcan el inmueble.
Fuente: Colaboración TOCTOC.com y Bienisimo.com
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