Tipos de inversión: En blanco, en verde o con entrega inmediata
- Una propiedad de entrega inmediata es aquella que, como su nombre lo indica, está lista para ser entregada luego de efectuar el pago. El problema de este tipo de propiedades es que para poder comprarlas tienes que cumplir una serie de requisitos:
- Tener el PIE ahorrado, que corresponde al 10, 15 o 20% del valor de la propiedad aproximadamente.
- Tener el Crédito Hipotecario aprobado por una entidad financiera (Banco o mutual) con el que se financiará el monto restante de la propiedad. Para lo cual necesitas cumplir una gran cantidad de requisitos (meses de antigüedad laboral, estar libre de DICOM, ganar 4 veces el valor del dividendo (o pago mensual del Crédito Hipotecario al Banco, entre otras)
Sin embargo, a miles de familias les toma una gran cantidad de años lograr ahorrar estas grandes sumas, haciendo muy lejano y difícil el acceso a una vivienda para inversión o para residir. Al mismo tiempo, muchas personas se encuentran sin trabajo momentáneamente o bien, están intentando limpiar sus antecedentes comerciales en DICOM.
En virtud de estas dificultades, las inmobiliarias diseñaron dos modalidades de venta cuya principal característica es que permiten comprar sin necesidad de tener el ahorro del pie, el cual se va pagando en cuotas, en la medida que se va construyendo el proyecto y sin necesidad de tener un Crédito Hipotecario aprobado, dandoles tiempo de trabajar para cumplir con todos los requisitos para su aprobación posterior. Estas modalidades se conocen como “Compra en blanco y en verde”.
- ¿Qué significa que un proyecto esté “en blanco” o “en verde”?
Un proyecto en blanco se define como una propiedad en la cual la obra aún no está en construcción, es decir, se encuentra como una idea en el plano. Mientras que un proyecto en verde se caracteriza porque el proyecto ya se encuentra en desarrollo y (por lo general) cuenta con sala de venta o un piloto. Ambas se caracterizan porque aún no están listas para ser entregadas, pero pueden ser compradas en la etapa en la que se encuentran, congelándose su valor. Es decir, vendiéndose a un valor menor que el que tendrán al final de ser entregadas, por concepto de su ganancia en plusvalía, y en que, además, al no estar finalizadas, dan más tiempo al inversionista para poder pagar el PIE en cuotas y prepararse para cumplir los requisitos necesarios para postular al Crédito Hipotecario.
- ¿Cuándo comprar en cada una de estas modalidades y cuáles son sus beneficios?
Precisamente, cuando se busca tener una mayor flexibilidad de pago, mejores precios y -sobre todo- hay disposición a esperar (entre 1 a 36 meses, dependiendo del estado de la obra) estas modalidades se presentan como una excelente vía de acceso a la vivienda. No sólo porque permite muchas veces el pago del pie en cuotas, sino también por los beneficios que se pueden obtener asociados a entidades bancarias mediante el pago de las cuotas con Tarjetas de Crédito, por ejemplo.
Otro de los principales beneficios de esta modalidad, es que se compra (promesa) la propiedad a un precio más bajo que el promedio de mercado y el precio se congela hasta la escrituración, es decir, el monto al que compres la propiedad en ese momento será el definitivo. De esta manera, toda la plusvalía (o aumento del valor del suelo y por ende de la propiedad) que se vaya generando en el tiempo, será una ganancia para el comprador al largo plazo.
También, en el caso de profesionales jóvenes, que aún no son sujetos de crédito, o de personas que están realizando el trámite de su residencia, esta es una excelente alternativa de acceso a la vivienda ya que pueden pagar el pie en un número de años que les permita posteriormente ser sujetos de crédito hipotecario (por concepto de nacionalidad o antigüedad laboral)
- ¿Cuáles son los principales riesgos de comprar en estas modalidades?
Al comprar en verde o blanco, pueden ocurrir situaciones como la pandemia, que hace que las entregas se retrasen. Otro riesgo es que si uno compra en Blanco, puede ser que no logres ver el piloto o bien, cómo será la propiedad que estás comprando.
También hay que tener en consideración las Tasas, al momento de solicitar los créditos hipotecarios, ya que estas se fijan al momento de la entrega del departamento, entonces hay que siempre tener en consideración que las tasas de hoy serán distintas a las de mañana, aún cuando siempre existe la opción del refinanciamiento a mejores tasas.
- Recomendaciones para quienes quieren adquirir este tipo de propiedades
Si es para inversión, se debe tener en cuenta que uno se compromete a una inversión a largo plazo, que tendrá el beneficio de pagar el pie en cuotas, comprar a un precio bajo, ganar por concepto de plusvalía, pero que para arrendar posteriormente el departamento y percibir ganancias, tomará el tiempo que demore en construirse y finalizarse el proyecto. También es importante tener claro qué se busca con esta inversión, y ver las distintas ofertas que puedan existir, beneficios y otros.
Además, es importante buscar asesoramiento con la inmobiliaria o los expertos de TOCTOC, para que te expliquen en detalle los pasos a seguir, los costos que se incurren y los retornos que uno puede tener al momento de realizar la evaluación del proyecto. Y en el caso que sea para uso, lo mejor es investigar del barrio, la orientación de la propiedad, cercanías con Metro u otros servicios que sean relevantes para la calidad de vida, información que puedes encontrar en cada una de las fichas de las propiedades que tenemos publicadas en TOCTOC.com y TOCTOC INVERSIONISTAS.
- ¿Qué pasa si compre en alguna de estas modalidades y me arrepiento o luego de haber pagado el PIE aún no soy aún sujeto de crédito?
Es muy importante que antes de comprar en blanco o en verde, verifiques con la inmobiliaria – y quede estipulado en el contrato – que si no puedes comprarla luego de haber pagado el PIE, ya sea porque te arrepentiste o bien porque no pudiste acceder a un Crédito Hipotecario para pagar el dividendo, puedas ceder la promesa a otro comprador, recuperando tu dinero sin pagar multas. Ya que algunas inmobiliarias castigan los desistimientos con multas o simplemente no lo permiten. Este es uno de los puntos más importantes a verificar y sobre los que te tienes que informar en caso que quieras comprar en alguna de estas modalidades.
Ahora que ya conoces todas las modalidades de compra, te invitamos a entender por qué comprar para inverir, siempre será más beneficioso que hacerlo después, aún cuando las tasas de los Créditos Hipotecarios se encuentren más altas.
