¿Cuánto vale arrendar tu propiedad? Descubre cómo estimarlo
¿Compraste una vivienda para inversión y no sabes cuánto podrías arrendarla?
Definir el precio adecuado es clave para maximizar la rentabilidad y evitar vacancias prolongadas. Si fijas un valor muy alto, podrías perder meses sin arrendatario; si lo estableces demasiado bajo, podrías estar dejando dinero sobre la mesa.
La buena noticia es que hoy existen métodos simples y herramientas confiables que te permiten calcular el valor de arriendo ideal en Chile. En esta nota te mostramos cómo hacerlo paso a paso: desde la fórmula del Cap Rate hasta el uso del Tasador de TOCTOC, una herramienta que se basa en datos reales del mercado.
¿Qué es la rentabilidad o Cap Rate?
La rentabilidad inmobiliaria, también conocida como Cap Rate (Capitalization Rate), mide el retorno anual que obtienes por arrendar tu propiedad en relación con el valor total de inversión.
En otras palabras, responde a la pregunta:
¿Qué porcentaje de lo que invertí en mi propiedad recupero cada año con el arriendo?
Es un indicador fundamental para inversionistas, porque permite comparar propiedades entre sí, analizar oportunidades de compra y evaluar si el arriendo cubre de forma eficiente los costos asociados.
La fórmula del Cap Rate
El cálculo es muy sencillo. Solo necesitas dos datos:
- El valor de compra de la propiedad.
- El arriendo mensual que recibes o esperas recibir.
Rentabilidad (%) = (Ingreso anual por arriendo ÷ Valor de compra de la propiedad) × 100
Ejemplo práctico: cómo calcular la rentabilidad
Supongamos que compraste un departamento en $100 millones y lo arriendas en $500.000 mensuales.
- Calcula el ingreso anual:
$500.000 × 12 meses = $6.000.000 - Divide el ingreso anual por el valor de compra:
$6.000.000 ÷ $100.000.000 = 0,06 - Pásalo a porcentaje:
Rentabilidad = 6%
Esto significa que cada año recuperas un 6% del valor de tu inversión gracias al arriendo.
¿Qué rentabilidad es buena en Chile?
El rango de rentabilidad varía según la comuna, tipo de propiedad y nivel de demanda, pero en general:
| Rango de rentabilidad | Evaluación |
|---|---|
| 4% – 6% | Aceptable |
| 6% – 8% | Buena |
| Más de 8% | Excelente (mayor retorno, pero usualmente con más riesgo) |
En el mercado chileno, comunas con alta demanda de arriendo —como Ñuñoa, La Florida, Estación Central o Santiago Centro— suelen mostrar rentabilidades entre 5% y 7%. En zonas emergentes o con fuerte presencia de estudiantes y trabajadores temporales, los retornos pueden ser más altos, pero también más volátiles.
¿Por qué es importante calcular bien el arriendo?
Definir correctamente el valor de arriendo no solo afecta tu flujo de ingresos, sino también la velocidad con la que arrendarás tu propiedad.
Estos son los errores más comunes:
- Sobrevalorar el precio: puede dejarte meses sin arrendatario y reducir tu retorno real anual.
- Subvalorar el precio: te hace perder rentabilidad sin necesidad.
- No usar datos de mercado: genera precios desalineados con la competencia.
La clave está en basarte en datos reales y actualizados, no en comparaciones al azar.
El Tasador de TOCTOC: tu aliado para conocer el valor de arriendo real
El Tasador de TOCTOC es una herramienta online que te permite estimar el valor de arriendo o venta de una propiedad con base en información de mercado actualizada.
Se alimenta de múltiples fuentes:
- Avisos de arriendo publicados en tiempo real.
- Transacciones reales en distintas comunas del país.
- Variables como superficie, ubicación, tipología, estado del inmueble y características del entorno.
Con esta información, el sistema entrega un rango estimado de valor de arriendo y te permite comparar tu propiedad con otras similares en el mismo sector.
Beneficios de usar datos reales del mercado
- Reduces la vacancia: al tener un precio competitivo, aumentan tus probabilidades de arrendar rápido.
- Maximizas tu rentabilidad: encuentras el punto justo entre valor y demanda.
- Decides con información: puedes justificar el precio frente a corredores o arrendatarios.
- Evitas sesgos: basas tu decisión en evidencia y no en intuiciones.
Saber cuánto puedes arrendar tu propiedad en Chile es fundamental para sacar el máximo provecho de tu inversión. Con la fórmula de rentabilidad (Cap Rate) puedes estimar tu retorno anual, y con el Tasador de TOCTOC accedes a valores reales del mercado para fijar un precio justo, competitivo y rentable.
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