6 recomendaciones para comprar una casa usada

La compra de una casa usada en Chile es una excelente forma de economizar dinero al tiempo que cubres una necesidad para tu familia o empresa. En el caso de las familias recién formadas, que no siempre cuentan con ahorros suficientes para comprar una vivienda nueva, la opción de una casa o departamento usado es muy atractiva.

Si bien los precios siguen siendo una barrera de entrada, buscar una casa usada en Chile es relativamente fácil, pues hay una gran oferta de inmuebles disponibles para todos los estratos sociales y en las más variadas ubicaciones geográficas.

Acá te dejamos 6 recomendaciones para concretar la compra o arriendo de una casa usada y varios consejos para que consigas la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades y recursos.

1-¿Qué debo tener en cuenta antes de comprar una casa usada?

En primer lugar, lo más importante es que tengas claro cuáles son tus necesidades de espacio, servicios y ubicación. Arrendar o comprar una casa a buen precio, pero más grande o chica de lo necesario o ubicada lejos del lugar donde trabajas o estudian tus hijos solo servirá para crearte nuevos problemas.

Una vez que encuentres un inmueble a tu gusto, debes asegurarte de poder visitarlo para revisar el estado de su infraestructura, servicios y otras consideraciones. En estas visitas debes preguntar todo lo posible al dueño para asegurarte que no encontrarás daños estructurales que afecten la habitabilidad del inmueble.

Además de posibles daños, analiza si la casa cuenta con espacio y diseño apto para tus necesidades, como un espacio para tu auto, un jardín para que jueguen tus hijos o adecuada ventilación y calefacción.

Estos detalles influirán en el precio a negociar con el dueño y en la calidad de vida que tendrás cuando te mudes con tu familia.

2- ¿Cómo manejar el financiamiento al comprar una casa usada?

Al igual que si se tratara de un inmueble nuevo o en construcción, el financiamiento que dispongas determinará qué tipo y tamaño de casa usada podrás comprar o arrendar. La vía más usada para reunir el dinero suficiente es solicitar un crédito hipotecario en una entidad financiera y completar el valor del inmueble con tus ahorros.

La prudencia es lo más recomendable. No solicites un crédito mayor que lo que podrás pagar luego con intereses. Es preferible que trates de aumentar tus ahorros lo más posible antes de buscar una casa usada. Así podrías financiar una porción manejable a largo plazo con la banca para cubrir la diferencia.

En Chile existe la figura del Subsidio de Vivienda Usada, que está destinado a ayudar financieramente o especie a familias de menores ingresos que quieren adquirir una casa usada para vivir.

Para poder solicitar este subsidio debes tener 18 años de edad en adelante, documento de identidad vigente y contar con ahorros que cubran el mínimo establecido por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

3-Pasos básicos para la compra de una casa usada:

• Define qué necesitas y cuánto puedes pagar
• Encuentra la casa que te gusta e inicia la negociación con el dueño sobre el precio, condiciones de pago y otros temas relacionados. Si tienes dudas con el precio que estás pagando, podemos asesorarte con una valorización gratuita que simula el precio que deberías pagar para comprar la propiedad.
• Firma la promesa de compraventa, que te garantiza que el inmueble no será ofertado a otra persona hasta que tú y el dueño hayan culminado el proceso de adquisición.
• Una vez que tengas el dinero y no haya ningún inconveniente, procede a firmar el documento de compraventa con el dueño y pagar el pie de la casa ante Notaría Pública.
• Registra el documento de compraventa ante el Conservador de Bienes Raíces de tu circunscripción.
• Ahora eres el dueño del inmueble.

4-¿Qué documentos necesito para comprar una casa usada?

El primer paso legal para la compra de la casa usada es la firma del contrato de compraventa, que debe hacerse a través de escritura pública. Posteriormente, deberás inscribir este contrato ante el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del inmueble. A partir de este momento, si no hay ningún problema legal de última hora, se hará efectiva la transferencia de dominio de la casa, lo que te convertirá en su nuevo propietario.

5-¿Cómo evitar fraudes al comprar una casa usada en Chile?

Protegerte de un fraude o estafa es posible si tienes en cuenta estos consejos:

Lo primero que siempre se debe hacer para evitar cualquier comportamiento malicioso, es hacer un Estudio de Títulos. En un proyecto nuevo, ya sea en blanco o verde, seguramente el banco responsable habrá hecho los estudios de títulos correspondientes. Pero cuando se trata de la compraventa de una casa usada, es muy importante que te asegures de hacerlo para asegurarte que sobre el mismo no pesan hipotecas o deudas de ningún tipo.

El segundo consejo y más simple es acudir ante el Conservador de Bienes Raíces del área donde se ubica la propiedad y solicitar información sobre posibles hipotecas, gravámenes, prohibiciones, embargos, impedimentos bancarios y litigios que pesen sobre el inmueble, esta información es pública y es deber de todo comprador conocerla. Verifica que el vendedor es el dueño real del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces, esta información es pública y debería estar siempre en línea. Muchas familias son estafadas en Chile y prácticamente en todo el mundo con la venta fraudulenta de inmuebles y vehículos.

Generalmente, el error de las víctimas es creer en la buena fe del vendedor y no verificar que este es el legítimo dueño de la propiedad. Al solicitar el Certificado de Dominio Vigente, podrás verificar con seguridad la identidad del dueño o dueños de la casa.

Otros documentos de interés para avalar la transparencia de la negociación son el comprobante de pago de contribuciones y los certificados de número, de rol, de no expropiación municipal y de no expropiación del Serviu. También podrían servirte las cuentas de servicios básicos, como la luz o agua. Revisa si el vendedor tiene gastos comunes impagos o atrasados, derechos de basura, deudas por contribuciones y/o deudas por servicios básicos impagos, esto puede ser más de un dolor de cabeza a la hora de habitar tu futura vivienda.

Otra situación que debes tomar en cuenta es el estado civil del vendedor, es decir si es soltero o casado. Si es casado, es necesario saber si está bajo régimen de sociedad conyugal o no. En caso afirmativo, la compraventa deberá estar acordada y aprobada por ambos esposos. Si uno de los cónyuges que conforman la sociedad vende una casa o propiedad sin consentimiento del otro, el negocio será declarado nulo y la venta de la casa quedaría legalmente sin efecto. Esta anulación sería efectiva por ley, incluso si ya has pagado el precio acordado por la casa.

Recuperar este dinero puede ser un proceso largo y en ocasiones quizás no recuperes la totalidad de lo que pagaste.

¿Qué hacer si debo negociar la casa usada con un corredor de propiedades?

Es posible que en algún momento te encuentres con una casa que no está administrada por su dueño, sino por un corredor de propiedades o una empresa corredora. En este caso, las negociaciones de la compraventa las harás con el corredor y es aquí donde conviene saber de antemano qué funciones cumple y qué esperar de él.

El corredor de propiedades es un intermediario entre el dueño de la propiedad y el potencial comprador o arrendador de la misma. Para los propietarios, delegar en un corredor de propiedades la administración del inmueble les quita de encima la tarea de tener que promocionarlo y todo el manejo burocrático que acompaña una compraventa o arriendo.

A cambio de una comisión por la venta o arriendo, el corredor de propiedades se encarga de muchas tareas y trámites que normalmente haría el dueño. El corredor también asume muchos de los riesgos del mercado al aceptar administrar inmuebles o proyectos que pudieran tener algún problema técnico o legal.

En general el corredor deberá hacer una tasación de la propiedad a vender o arrendar y promoverla en el mercado para conseguir un cliente dispuesto a pagar lo que desea el dueño. Además se encarga de organizar las visitas de los potenciales clientes a las propiedades y dar todas las explicaciones e información que estos soliciten.

Al trabajar en nombre del dueño, el corredor de propiedades también asume la función de negociar las propuestas y llegar a un compromiso formal con el cliente que sea el inmueble. El corredor se convierte en el mejor asesor del dueño y lo deberá orientar en todo el proceso hasta que se formalice el contrato de compraventa o de arriendo.

Debes tener en claro que el corredor ganará una comisión por la venta o arriendo del inmueble.

Si se trata de una venta, lo normal es que pagues al corredor de propiedades el equivalente al 2% + IVA del valor total de la transacción. El dueño pagará también otro 2% + IVA, para un total de 4% + IVA que corresponde a este corredor por su trabajo.

En el caso de una negociación de arriendo, el corredor cobrará el equivalente total a 1 mes de arriendo + IVA.

6-¿Cuánto demora el proceso de compra de una casa usada?

El tiempo que se tarda en el mercado chileno para comprar una casa usada desde que la eliges hasta que recibes sus llaves puede variar entre los 2 hasta 6 meses. El mayor retraso se encuentra en el proceso de solicitud y aprobación de crédito hipotecario al comprador y los trámites por impuestos o deudas pendientes, si las hay. Si en tu lugar de trabajo cuentan con un software de administración de recursos humanos, puedes agilizar el proceso de la solicitud del crédito, descargando toda la documentación laboral necesaria desde tu teléfono.

El proceso comienza con la tasación del inmueble. En general, si participa un corredor de propiedades habrá un lapso de 2 días para la firma de contrato con el dueño. Además, el corredor querrá hacer el estudio de títulos. Si la casa está apta para la venta, se inicia la oferta al público a través de avisos, internet y otros medios.

Por regla, la casa estará abierta a visitas durante varios meses, antes de comenzar a recibir ofertas. Si aparece una oferta interesante y es aceptada, se inicia el proceso de compromiso de compraventa y la elaboración de los documentos para formalizar el cambio de dueño. En esta etapa el comprador realizará los trámites de solicitud de crédito hipotecario.

En casos donde el comprador dispone de dinero suficiente para la compra al contado, se puede firmar la escritura en un plazo de 3 a 4 semanas a partir de la firma del compromiso de compraventa. Si hay que esperar la aprobación de crédito hipotecario pueden necesitarse 15 días para que el banco o institución financiera complete el proceso.

Una vez aprobado el crédito, se pueden necesitar 1 a 2 meses para que se concrete la firma de la escritura por parte del banco. Tras esta firma, se dispondrá un lapso de 1 a 2 meses para hacer el pago al vendedor, previa inscripción del inmueble a nombre del nuevo propietario. Esto incluye el trámite para el retiro de escrituras en la Notaría Pública y presentarlas para su inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces.

Las llaves de la casa pueden ser entregadas al comprador en el momento de firmar la escritura de compraventa, si así lo desean las partes.

Como referencia, la mayoría de los corredores de propiedades firman contratos con los dueños por lapsos de 90 a 180 días. Este tiempo es considerado suficiente para cubrir todos los pasos y atender los problemas que con más regularidad pueden presentarse.

Recuerda que el contrato es fundamental en este proceso, debes exigirlo siempre y puedes agregar puntos para reforzar tu tranquilidad siempre y cuando todas las partes estén de acuerdo. Además, como TOCTOC te aconsejamos siempre buscar propiedades que tengan el sello (en nuestro sitio) del Círculo de Corredores de Propiedades o que tengan referencia directa con un de propiedades por varias razones: La primera está en plena función de reducir las opciones de algún tipo de estafa. En tanto, otro argumento se sustenta justamente para acelerar el proceso de trámites y papeles necesarios para poder concretar la compra de tu propiedad, entendiendo que el conocimiento de un corredor de propiedades puede ayudar a la variable tiempo.

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